Affitti brevi in Toscana: cosa prevede la legge regionale?

La Toscana regola gli affitti ai turisti con la legge regionale 31 dicembre 2024, n. 61, il Testo unico del turismo, che ha preso il posto della precedente legge regionale 86/2016. Il caso più noto di applicazione è Firenze, a cui è dedicata una pagina a parte; qui vediamo le regole che valgono in tutta la Regione.

Cosa vale in tutti i Comuni toscani?

Le locazioni turistiche sono disciplinate dagli articoli da 58 a 64 della legge. In sintesi:

• chi affitta da privato, senza impresa, non presenta una SCIA ma una comunicazione al Comune (articolo 60);
• chi affitta in forma imprenditoriale ha regole proprie e deve avere specifici requisiti personali (articolo 61); per la legge statale serve anche la SCIA al SUAP;
• l’alloggio deve rispettare i requisiti strutturali, igienico-sanitari e di sicurezza richiamati dalla legge;
• è punito chi offre servizi tipici degli alberghi o delle strutture ricettive (articolo 63): la locazione turistica resta un affitto, non un piccolo hotel.

A queste regole si aggiungono quelle nazionali: CIN esposto e indicato negli annunci, Alloggiati Web, imposta di soggiorno dove prevista e presunzione d’impresa dal terzo appartamento in locazione breve.

Cosa possono fare i Comuni con l’articolo 59?

È la parte più discussa. I Comuni a più alta densità turistica e tutti i capoluoghi di provincia possono, con un proprio regolamento:

• individuare zone in cui limitare le locazioni brevi, per tutelare il patrimonio culturale, il tessuto sociale e un’offerta sufficiente di case in affitto a lungo termine;
• fissare criteri come il rapporto tra superficie e numero di ospiti e standard di qualità;
• richiedere per ogni appartamento un’autorizzazione di cinque anni, con un numero massimo di autorizzazioni per zona.

Restano esclusi dall’autorizzazione l’affitto di una parte della casa in cui il locatore vive e l’affitto di una singola stanza. Il Comune può inoltre esentare per un periodo da tre a cinque anni gli alloggi già affittati ai turisti nel 2024.

La legge è stata confermata?

Sì, su questo punto. Il Governo l’aveva impugnata, ma con la sentenza n. 186/2025 la Corte costituzionale ha respinto le contestazioni all’articolo 59: secondo la Corte la norma riguarda soprattutto turismo e urbanistica, materie in cui la Regione può intervenire.

Un esempio

Paolo ha un bilocale a Lucca, capoluogo di provincia, e lo affitta ai turisti da privato. Oggi deve fare la comunicazione al Comune, avere il CIN e rispettare i requisiti dell’alloggio. Se il Comune di Lucca adottasse un regolamento sull’articolo 59, potrebbe dovergli chiedere anche un’autorizzazione quinquennale, salvo le esenzioni per chi era già attivo nel 2024.

Perché questa pagina è da verificare?

I regolamenti comunali che applicano l’articolo 59 sono nuovi, possono cambiare e sono oggetto di ricorsi. La legge regionale ha poi norme attuative e moduli che vanno controllati sul sito della Regione Toscana e del proprio Comune.

In pratica

• Verifica se il tuo Comune è capoluogo o ad alta densità turistica.
• Controlla se ha approvato un regolamento sulle locazioni brevi e in quali zone.
• Da privato, presenta la comunicazione al Comune; da impresa, la SCIA al SUAP.
• Non offrire servizi di tipo alberghiero nella locazione turistica.
• Chiedi il CIN e indicalo in ogni annuncio.