Affitti brevi a Firenze: cosa è vietato nel centro storico?

Firenze è oggi la città italiana con le regole più restrittive sugli affitti turistici brevi. La base è la legge regionale Toscana 61/2024 (Testo unico del turismo), che all’articolo 59 permette ai Comuni ad alta densità turistica e ai capoluoghi di individuare zone in cui limitare queste locazioni, fino a richiedere un’autorizzazione di cinque anni per ogni appartamento. Il Governo aveva impugnato la legge, ma la Corte costituzionale, con la sentenza n. 186 depositata il 16 dicembre 2025, ha ritenuto legittimo l’articolo 59.

Cosa prevede il regolamento comunale del 2025?

Il Consiglio comunale ha approvato il Regolamento per le locazioni turistiche brevi il 5 maggio 2025. I punti principali, secondo quanto riportato al momento dell’approvazione:

• stop alle nuove attività nell’area UNESCO, che coincide più o meno con il centro storico: possono continuare solo le unità già usate per affitti brevi nel 2024;
• registro comunale e autorizzazione valida cinque anni per ogni appartamento, che decade se la casa viene venduta o resta inutilizzata a lungo (un emendamento ha previsto che bastino almeno 30 giorni di affitto l’anno per mantenerla);
• superficie minima di 28 metri quadri e rispetto delle norme edilizie, igienico-sanitarie, antincendio e degli impianti;
• CIN esposto all’esterno e indicato in ogni annuncio, istruzioni e sacchetti per la raccolta differenziata;
• sanzioni da 1.000 a 10.000 euro per ogni unità non in regola.

Per chi era già attivo, un emendamento ha concesso tempo fino al 2028 per adeguarsi alle misure minime delle stanze.

E le keybox?

Il 10 febbraio 2025 il Consiglio comunale ha modificato il regolamento di polizia urbana: le cassette portachiavi installate all’esterno sono vietate e per ogni edificio è ammesso al massimo un tastierino a codice, con l’autorizzazione del condominio. Le multe partono da 400 euro e la Polizia municipale ha rimosso centinaia di dispositivi nell’area UNESCO. Resta poi la regola nazionale: l’ospite va identificato con un riscontro visivo, di persona o in video in tempo reale.

Il blocco vale anche fuori dal centro?

Probabilmente sì, ma l’iter va verificato. Secondo la stampa locale, a fine maggio 2026 la Giunta ha approvato l’estensione dello stop alle nuove attività ad alcune zone della prima cintura (sottozone A3 e A4 del Piano operativo): le cronache citano fino a nove zone, tra cui Campo di Marte, Gavinana, San Jacopino, Statuto, Rifredi, Libertà, Savonarola, Bronzino e San Frediano-Pignoncino. Non abbiamo trovato l’atto finale del Consiglio comunale né le mappe ufficiali. Le cronache riportano che la misura non è retroattiva, cioè non tocca le autorizzazioni già rilasciate. Il perimetro esatto va controllato sulle mappe ufficiali del Comune.

Le regole sono definitive?

Sono in vigore, ma ancora contestate. Il TAR Toscana, con la sentenza n. 925/2026 di maggio 2026, ha respinto i ricorsi contro il regolamento richiamando la decisione della Corte costituzionale; non è escluso un appello al Consiglio di Stato. Per questo la pagina è segnata da verificare: perimetri, eccezioni e scadenze possono cambiare.

Un esempio

Andrea eredita un trilocale in Santo Spirito, nell’area UNESCO, che nel 2024 non era mai stato affittato ai turisti. Con le regole attuali non può ottenere una nuova autorizzazione per gli affitti brevi: le alternative sono un contratto abitativo ordinario o un affitto transitorio. Sua cugina, che ha un bilocale da 40 metri quadri nella stessa zona affittato ai turisti già nel 2024, può invece continuare, a patto di avere autorizzazione, CIN e requisiti in regola.

In pratica

• Verifica sulle mappe del Comune in quale zona si trova l’immobile.
• Se è in area UNESCO o nelle zone estese nel 2026 e non era attivo nel 2024, non contare su un affitto breve.
• Se sei già attivo, controlla autorizzazione quinquennale, iscrizione al registro e superficie minima.
• Togli eventuali keybox e organizza un riconoscimento degli ospiti di persona o in video.
• Esponi il CIN all’esterno e inseriscilo in ogni annuncio.
• Prima di comprare o affittare un immobile per farne un affitto breve, chiedi un parere aggiornato al Comune o a un professionista.