Affitti brevi a Venezia: quali sono le regole?

Venezia è l’unica città italiana per cui una legge dello Stato prevede espressamente la possibilità di limitare gli affitti turistici. Ma attenzione a non confondere ciò che la legge permette con ciò che il Comune ha già reso operativo.

Cosa dice la legge su Venezia?

L’articolo 37-bis del decreto-legge 50/2022, aggiunto con la legge di conversione 91/2022, consente al Comune di Venezia di:

• fissare, con norme urbanistiche differenziate per zone (in particolare città storica e isole della laguna), limiti massimi e presupposti per destinare le case alle locazioni brevi, rispettando proporzionalità, trasparenza, non discriminazione e rotazione;
• stabilire che chi affitta per finalità turistiche oltre 120 giorni l’anno, anche non consecutivi, debba ottenere un cambio di destinazione d’uso.

La legge, da sola, non impone il limite: serve un regolamento comunale.

Il limite dei 120 giorni è già in vigore?

È il punto più incerto, ed è per questo che la pagina è segnata da verificare. Il Comune ha presentato nel 2024 una proposta (delibera consiliare n. 2024/1061) per la Città Antica con due strade:

• restare entro 120 giorni l’anno;
• superarli iscrivendosi a un registro tramite SCIA e accettando impegni come l’accoglienza degli ospiti di persona (non con keybox), un numero di emergenza attivo 24 ore su 24 e materiali per la raccolta differenziata.

Nel 2025 si è aggiunta una proposta di “moratoria” sulle nuove locazioni turistiche, con un periodo sperimentale fino al 31 dicembre 2026. Gli atti pubblici che abbiamo consultato mostrano l’esame in commissione consiliare a fine 2025, ma non una conferma ufficiale dell’approvazione definitiva e dell’entrata in vigore. Alcune guide online danno il limite per già operativo, altre no. Prima di organizzare la stagione, chiedi conferma al Comune o controlla le delibere approvate.

Mestre, Marghera e la terraferma non rientrano nella proposta per la Città Antica.

Cosa vale comunque, oggi?

• CIN esposto all’esterno e indicato negli annunci.
• Alloggiati Web: comunicazione degli ospiti alla Questura entro 24 ore dall’arrivo, con identificazione con riscontro visivo.
• Imposta di soggiorno: va riscossa e versata secondo il regolamento comunale, salvo quando la incassa il portale.
• Soglia nazionale: dal 2026, oltre due appartamenti in locazione breve l’attività si presume d’impresa.

E il contributo di accesso?

Nelle giornate da bollino (nel 2026, sessanta giornate tra il 3 aprile e il 26 luglio) chi entra nella città storica per la giornata paga un contributo di 5 o 10 euro. Chi pernotta in una struttura o in un alloggio in locazione turistica nel Comune è esente, perché paga già l’imposta di soggiorno. Il gestore registra l’ospite sul portale comunale dedicato e gli fornisce il codice di esenzione da mostrare ai controlli. Conviene spiegarlo agli ospiti prima dell’arrivo.

Un esempio

Chiara affitta un bilocale a Cannaregio circa 150 notti l’anno. Se il regolamento dei 120 giorni è operativo, deve scegliere: scendere sotto le 120 notti oppure iscriversi al registro con SCIA e accettare gli impegni previsti, sempre che le iscrizioni siano aperte. Nel frattempo tiene in ordine CIN, Alloggiati Web e imposta di soggiorno, e a ogni prenotazione in primavera registra l’ospite per l’esenzione dal contributo di accesso.

In pratica

• Controlla se l’immobile è nella Città Antica, sulle isole o in terraferma.
• Verifica con il Comune lo stato attuale del regolamento sui 120 giorni e della moratoria.
• Conta le notti affittate nell’anno solare.
• Esenta i tuoi ospiti dal contributo di accesso tramite il portale comunale.
• Tieni in regola CIN, Alloggiati Web e imposta di soggiorno.
• Evita le keybox: l’identificazione deve avvenire con un riscontro visivo.