Sulla provvigione del property manager si applica l'IVA?
Dipende dal regime. Nel regime ordinario la commissione è un servizio soggetto a IVA al 22%, che il proprietario privato paga e non recupera. Nel forfettario non si applica IVA e in fattura si richiama il regime. In entrambi i casi, sulle commissioni di Airbnb e Booking fatturate dall'estero il gestore deve versare l'IVA con il reverse charge.
La commissione che il property manager chiede al proprietario è il corrispettivo di un servizio di gestione. Se e quanta IVA va applicata dipende dal tuo regime fiscale, non da quello del proprietario. Qui parliamo del caso più comune, la gestione con mandato con rappresentanza, in cui il proprietario resta il locatore e tu fatturi solo il tuo compenso.
Nel regime ordinario?
La commissione è soggetta a IVA al 22%. Non c’è un’aliquota ridotta per la gestione immobiliare: il 10% riguarda i servizi di alloggio venduti agli ospiti, non il servizio che rendi al proprietario.
Per il proprietario privato, che non ha partita IVA, l’IVA è un costo pieno: una commissione del 20% diventa nei fatti il 24,4% degli incassi. Per questo, nelle proposte, è bene indicare sempre se la percentuale è “più IVA” o “IVA inclusa”. Il proprietario che affitta come impresa con partita IVA, invece, può di norma detrarla.
Nel forfettario?
Non addebiti l’IVA. In fattura scrivi che l’operazione è effettuata in regime forfettario ai sensi della legge 190/2014 (art. 1, commi 54-89) e, sopra i 77,47 euro, applichi la marca da bollo da 2 euro. In compenso non puoi detrarre l’IVA che paghi sui tuoi acquisti.
E le commissioni di Airbnb e Booking?
È il punto che molti gestori scoprono tardi. Se gli annunci sono sul tuo account professionale con partita IVA, le piattaforme ti fatturano dalle loro sedi estere (in Irlanda, nei Paesi Bassi) senza IVA italiana. Tocca a te:
- integrare la fattura con l’IVA al 22% (reverse charge, documento di tipo TD17);
- nel regime ordinario, la registri sia come debito sia come credito, quindi in genere l’effetto è neutro;
- nel forfettario devi versarla davvero, senza poterla detrarre. L’Agenzia delle Entrate indica il versamento entro il 16 del secondo mese successivo a ogni trimestre.
Se invece l’annuncio è sull’account del proprietario privato, è lui il cliente della piattaforma e il problema non ti riguarda.
Ci sono casi in cui cambia tutto?
Sì, se lavori con mandato senza rappresentanza, cioè affitti in nome tuo le case del proprietario: in quel caso fiscalmente sei tu a fornire il servizio agli ospiti e l’IVA riguarda l’intero importo, non solo la commissione. Ne parliamo nella pagina dedicata.
Un esempio
Una casa incassa 30.000 euro l’anno e il gestore prende il 20%. Nel regime ordinario fattura 6.000 euro più 1.320 di IVA: il proprietario spende 7.320 euro. Nel forfettario fattura 6.000 euro più il bollo. Se però le commissioni Airbnb dell’account del gestore sono 900 euro l’anno, il forfettario deve versare 198 euro di IVA sul reverse charge (stime).
In pratica
- Nelle proposte scrivi chiaramente “più IVA” o “IVA inclusa”.
- Ordinario: IVA al 22% sulla commissione.
- Forfettario: niente IVA, richiamo al regime e bollo.
- Se gli annunci sono sul tuo account, integra le fatture dei portali esteri.
- Nel forfettario metti a budget l’IVA sulle commissioni dei portali.