Mandato con o senza rappresentanza: cosa cambia per il fisco?

Il contratto tra proprietario e property manager è di solito un mandato: il proprietario incarica il gestore di compiere atti per suo conto. La differenza decisiva è in nome di chi il gestore conclude i contratti con gli ospiti.

Che differenza c’è sul piano civile?

• Con rappresentanza: il gestore agisce in nome e per conto del proprietario. Il contratto di locazione è tra proprietario e ospite; il gestore è un intermediario.
• Senza rappresentanza (art. 1705 del codice civile): il gestore agisce in nome proprio, anche se per conto del proprietario. Diritti e obblighi verso l’ospite nascono in capo al gestore, che poi trasferisce il risultato al proprietario. Per l’ospite il locatore è il gestore.

Cosa cambia per le imposte sul reddito?

Con rappresentanza il quadro è quello noto: il proprietario è il locatore, dichiara il reddito e, se resta entro due appartamenti, può scegliere la cedolare secca. Il gestore, se incassa, trattiene la ritenuta del 21% come intermediario e tassa come suo reddito solo la commissione.

Senza rappresentanza il gestore incassa in nome proprio l’intero importo pagato dagli ospiti e poi riconosce al proprietario la sua parte. Nel bilancio del gestore entrano quindi ricavi pari all’intero incasso e un costo pari a quanto gira al proprietario. Come si qualifichi a quel punto il reddito del proprietario, e se possa ancora usare il regime delle locazioni brevi, non ha una risposta ufficiale univoca: è il motivo principale per cui questa pagina è da verificare.

E per l’IVA?

La regola IVA sul mandato senza rappresentanza (art. 3, comma 3, del DPR 633/1972, ripresa dal 1° gennaio 2027 nell’art. 10, comma 3, del nuovo Testo unico IVA, D.Lgs. 10/2026) considera il servizio come se “passasse” dal mandatario: il proprietario lo rende al gestore e il gestore lo rende all’ospite. Conseguenze pratiche:

• il gestore applica il trattamento IVA dell’alloggio sull’intero corrispettivo pagato dall’ospite, non solo sulla commissione. Su quale sia questo trattamento (esenzione come locazione o 10% come servizio di alloggio) i commentatori sono divisi;
• nel forfettario l’intero incasso conta per il limite di 85.000 euro: con poche case lo si supera;
• il coefficiente dell’86% della gestione immobiliare, applicato all’intero incasso, renderebbe il forfettario molto svantaggioso.

Quale conviene usare?

Per la gestione per conto di proprietari privati, la soluzione più diffusa e lineare è il mandato con rappresentanza: annunci e contratti a nome del proprietario (o con il proprietario chiaramente indicato come locatore), gestore che fattura la commissione. Il mandato senza rappresentanza si avvicina, nei fatti, alla sublocazione e va scelto solo con una consulenza specifica.

Attenzione anche alla sostanza: se pubblichi le case sul tuo account presentandoti come unico host, senza mai indicare il proprietario come locatore, potresti trovarti di fatto in una situazione simile al “senza rappresentanza”, anche se il contratto dice altro.

Un esempio

Riccardo gestisce sei case che incassano in tutto 150.000 euro l’anno, con il 20% di commissione. Con rappresentanza, i suoi ricavi sono 30.000 euro e può restare nel forfettario. Senza rappresentanza, i ricavi sarebbero 150.000 euro: fuori dal forfettario, con l’IVA da gestire sull’intero importo.

In pratica

• Scrivi nel contratto in nome di chi agisci.
• Per la gestione per conto terzi preferisci il mandato con rappresentanza.
• Indica il proprietario come locatore nei contratti e nelle ricevute agli ospiti.
• Se vuoi operare in nome tuo, fatti fare un parere fiscale scritto prima.
• Verifica l’effetto sui limiti del forfettario.