Conviene una società immobiliare per gli affitti brevi?

Qui per “società immobiliare” intendiamo una società, di solito una SRL, che compra e possiede gli appartamenti e li affitta ai turisti. È diverso dal property manager che gestisce case di altri: per quella scelta vedi la pagina su ditta individuale o SRL.

Che tasse paga una società che affitta case?

• Niente cedolare secca: è riservata alle persone fisiche che affittano fuori da un’attività d’impresa. Una società tassa gli affitti come reddito d’impresa.
• IRES al 24% sull’utile e IRAP (aliquota base 3,9%, variabile per Regione).
• 26% sui dividendi quando l’utile esce dalla società e arriva ai soci.

Per un privato con una o due case, la cedolare al 21% o 26% sugli incassi lordi resta quasi sempre più semplice e spesso più leggera.

Le spese si possono scaricare?

Dipende da come il fisco classifica gli appartamenti, ed è il punto più delicato:

• se sono immobili “patrimonio” (abitazioni date in affitto, non usate direttamente nell’attività), il reddito si calcola in modo forfettario e ammortamenti e spese di regola non si deducono. Anche l’IMU è deducibile solo per gli immobili strumentali;
• se l’attività è una vera struttura di ospitalità organizzata, con servizi, si può sostenere che gli immobili siano strumentali, con ammortamenti e costi deducibili.

Per gli affitti brevi il confine non è netto e ci sono orientamenti diversi: va valutato caso per caso prima di comprare.

Cos’è il rischio “società di comodo”?

Una società che possiede immobili ma incassa poco rispetto al loro valore può essere considerata non operativa. In quel caso il fisco presume un reddito minimo e applica un’IRES maggiorata di 10,5 punti, con limiti anche sui crediti IVA. Le regole stavano nell’articolo 30 della legge 724/1994; dal 1° gennaio 2027 confluiscono negli articoli 301 e 302 del nuovo Testo unico delle imposte sui redditi (D.Lgs. 117/2026). Una casa vacanze ferma per lavori o con stagioni deboli può far scattare il problema.

E l’acquisto della casa?

La società non ha l’agevolazione prima casa. Se compra da un privato paga di norma l’imposta di registro al 9% sul prezzo, più imposte fisse; se compra da un’impresa costruttrice può esserci IVA. Il recupero di quell’IVA dipende dal trattamento IVA degli affitti brevi d’impresa, che oggi non è chiarito in via ufficiale. Spostare in società case già tue, poi, ha un costo fiscale proprio.

Quando può avere senso?

• molti immobili e una vera organizzazione alberghiera;
• più soci che investono insieme;
• utili da reinvestire in nuovi acquisti anziché da distribuire;
• esigenza di separare il rischio dell’attività dal patrimonio di famiglia.

Un esempio

Elena ha due bilocali a Lecce che incassano 15.000 euro lordi l’anno ciascuno. Da privata, con cedolare al 21% sul primo e 26% sul secondo, paga circa 7.000 euro di imposta, senza bilancio né costi societari. In una SRL dovrebbe sostenere i costi annui della società, pagare IRES e IRAP e un altro 26% sui dividendi, con il rischio di non poter dedurre gli ammortamenti. Per lei la società non conviene. Diverso il caso di un gruppo di tre soci che compra un palazzo di otto unità da gestire come struttura organizzata: lì il calcolo va fatto.

In pratica

• Con una o due case, parti dal confronto con la cedolare secca.
• Prima di comprare tramite società, chiedi una simulazione scritta su cinque anni.
• Chiarisci con il commercialista se gli immobili saranno patrimonio o strumentali.
• Verifica il test di operatività prima di ogni anno con incassi bassi.
• Non spostare case già tue in società senza calcolare imposte e costi.
• Considera anche i costi fissi annui della società.