Conviene comprare casa per fare affitti brevi?

Comprare un appartamento per affittarlo ai turisti è un’idea diffusa. Può funzionare, ma è un investimento con rischi e non una rendita sicura. Prima di firmare un compromesso vale la pena rispondere a cinque domande.

1. Quanto costa davvero comprare?

Al prezzo vanno aggiunti:

• imposte: per una seconda casa acquistata da un privato, secondo l’Agenzia delle Entrate, imposta di registro del 9% (di solito sul valore catastale, se scegli il sistema “prezzo-valore”) più imposte ipotecaria e catastale fisse di 50 euro ciascuna; se a vendere è un’impresa, le regole cambiano e in molti casi si applica l’IVA;
• notaio e, se c’è, agenzia immobiliare;
• eventuale ristrutturazione;
• arredo e dotazioni per gli ospiti;
• se compri con mutuo, spese e interessi.

2. La casa si può davvero affittare per brevi periodi?

Prima di comprare verifica:

• il regolamento di condominio: se è contrattuale può vietare usi diversi dall’abitazione;
• le regole comunali: alcune città hanno limitato le nuove aperture. Firenze ha bloccato i nuovi affitti turistici brevi nel centro storico UNESCO e nel 2026 ha esteso il blocco ad altre zone;
• i requisiti regionali su superfici e dotazioni.

3. Quanto può incassare?

Guarda gli annunci simili nella zona, per tutto l’anno e non solo in alta stagione. Fai una stima prudente dell’occupazione. La stampa racconta anche di host che hanno lasciato il settore perché i guadagni sono stati inferiori alle attese, per esempio a Roma dopo il Giubileo.

4. Quanto resta dopo costi e tasse?

Dagli incassi togli commissioni dei portali, pulizie, utenze, consumabili, manutenzione, condominio, IMU, assicurazione, eventuale gestore e la cedolare secca, calcolata sull’intero incasso: 21% su una casa a scelta, 26% sulle altre.

Ricorda il limite introdotto dal 2026: da privato puoi destinare agli affitti brevi al massimo due appartamenti. Dal terzo l’attività si presume d’impresa, con partita IVA e niente cedolare.

5. Cosa succede se le cose cambiano?

Le regole sugli affitti brevi sono cambiate spesso negli ultimi anni e possono cambiare ancora. Una casa che può funzionare anche con un affitto tradizionale è un investimento più solido di una che regge solo con i turisti.

Un esempio con numeri stimati

Claudia valuta un bilocale da 200.000 euro in una città d’arte. Calcola circa 15.000 euro tra imposte, notaio e agenzia, e 12.000 euro di arredo: investimento totale 227.000 euro. Stima un incasso annuo di 28.000 euro, costi per 15.500 euro e cedolare al 21% di 5.880 euro. Netto: circa 6.600 euro, cioè un rendimento netto intorno al 2,9%. Con un affitto tradizionale a 900 euro al mese otterrebbe circa 7.000 euro netti l’anno dopo cedolare, IMU e piccole spese, con molto meno lavoro. Sono stime: cambiando zona, prezzo o occupazione il confronto può ribaltarsi.

Quando può convenire?

• La zona ha domanda tutto l’anno (turismo, lavoro, università, ospedali).
• Il prezzo d’acquisto è ragionevole rispetto agli incassi.
• Il condominio e il Comune non pongono limiti.
• I numeri reggono anche pagando un gestore e con un’occupazione prudente.
• La casa resta interessante anche per un affitto lungo.

In pratica

• Calcola il costo totale: prezzo, imposte, notaio, agenzia, arredo.
• Verifica condominio, regole comunali e regionali prima del compromesso.
• Stima incassi su tutto l’anno, in modo prudente.
• Calcola il rendimento netto, non il lordo.
• Tieni conto del limite di due appartamenti da privato.
• Confronta sempre con l’affitto tradizionale sulla stessa casa.