Affitto breve o affitto a lungo termine: cosa conviene?
L'affitto breve può incassare di più, ma ha costi, lavoro e incertezza maggiori: commissioni dei portali, pulizie, utenze, cedolare al 21% o 26% sul lordo. L'affitto lungo rende meno ma è stabile, con cedolare al 21% o al 10% a canone concordato. Conviene il breve solo se, tolti costi e tempo, il guadagno netto resta chiaramente più alto.
La domanda non ha una risposta valida per tutti. Dipende dalla città, dalla casa, dal tempo che hai e da quanto rischio sei disposto a correre. Si può però fare un confronto onesto, mettendo in fila incassi, costi e lavoro.
Cosa cambia tra i due?
| Affitto breve | Affitto lungo (4+4, 3+2) | |
|---|---|---|
| Incasso lordo | Più alto in zone turistiche, variabile | Più basso, fisso ogni mese |
| Costi a tuo carico | Commissioni, pulizie, utenze, biancheria, arredo | Pochi: spese straordinarie, IMU |
| Tasse con cedolare | 21% su una casa, 26% sulle altre | 21% canone libero, 10% canone concordato nei Comuni ammessi |
| Lavoro | Continuo (ospiti, pulizie, pratiche) | Minimo dopo la firma |
| Rischio | Stagionalità, recensioni, nuove regole locali | Morosità e tempi di sfratto |
| Disponibilità della casa | Puoi bloccare date per te | Vincolata per anni |
Perché il lordo inganna?
Perché nell’affitto breve una parte importante dell’incasso se ne va prima di arrivare a te:
- la commissione dei portali: su Airbnb oggi è in genere il 15,5% a carico dell’host, a cui per chi non ha partita IVA si aggiunge l’IVA, per un costo effettivo vicino al 19% secondo stime di settore;
- le pulizie e la lavanderia a ogni cambio;
- utenze e wi-fi, sempre a tuo carico;
- consumabili, piccole riparazioni, usura dell’arredo;
- la cedolare secca calcolata sull’intero importo pagato dall’ospite, senza poter scalare le spese.
Nell’affitto lungo, invece, utenze e piccola manutenzione sono di solito dell’inquilino.
Un esempio con numeri stimati
Bilocale in una città universitaria del Nord. Sono stime per mostrare il metodo, non dati di mercato.
Affitto lungo a canone libero: 850 euro al mese, 10.200 euro l’anno. Cedolare 21%: 2.142 euro. Netto prima di IMU e manutenzione straordinaria: circa 8.060 euro.
Affitto breve: 200 notti vendute a 90 euro, più 70 pulizie a 50 euro pagate dagli ospiti, per 21.500 euro lordi. Costi stimati: commissioni (circa 19%) 4.085 euro, pulizie 3.150 euro, utenze e wi-fi 2.000 euro, consumabili e lavanderia 1.200 euro, manutenzione e usura 800 euro. Cedolare 21% sul lordo: 4.515 euro. Netto: circa 5.750 euro.
In questo esempio l’affitto lungo vince. Con un’occupazione più alta o prezzi maggiori la situazione si ribalta, ma serve molto più lavoro (o un gestore da pagare).
Quando conviene il breve?
- La casa è in una zona con domanda turistica o business tutto l’anno.
- Hai tempo per gestire, oppure i numeri reggono anche pagando un property manager.
- Vuoi poter usare la casa in certi periodi.
- Il Comune e il condominio non pongono limiti.
Quando conviene il lungo?
- Zona con poca domanda turistica o molto stagionale.
- Non hai tempo e i margini non coprono un gestore.
- Preferisci un reddito stabile e prevedibile.
- Nel tuo Comune c’è il canone concordato con cedolare al 10%.
Esiste una via di mezzo?
Sì: i contratti transitori (da 1 a 18 mesi) per studenti e lavoratori, oppure l’affitto breve solo nei mesi forti e transitorio negli altri. Richiedono più attenzione ai contratti, ma riducono i mesi vuoti.
In pratica
- Confronta sempre il netto, non il lordo.
- Metti nei costi commissioni, pulizie, utenze, usura e cedolare sul lordo.
- Dai un valore al tuo tempo o al costo di un gestore.
- Verifica se nel tuo Comune esiste il canone concordato al 10%.
- Controlla regole comunali e condominiali prima di scegliere il breve.