Affitti brevi: le basi

Cosa sono gli affitti brevi, come funzionano e quali forme esistono, per chi parte da zero.

21 risposte

• Affitti brevi: quali sono i pro e i contro?Pro: incasso per notte più alto, flessibilità sull'uso della casa, nessun inquilino fisso, cedolare secca possibile, ospiti che pagano in anticipo. Contro: più lavoro (messaggi, check-in, pulizie), costi e commissioni dei portali, incassi che cambiano con le stagioni, molti obblighi (CIN, Questura, imposta di soggiorno), regole locali in evoluzione e, oltre due appartamenti, attività d'impresa.
• Affitto breve o affitto a lungo termine: cosa conviene?L'affitto breve può incassare di più, ma ha costi, lavoro e incertezza maggiori: commissioni dei portali, pulizie, utenze, cedolare al 21% o 26% sul lordo. L'affitto lungo rende meno ma è stabile, con cedolare al 21% o al 10% a canone concordato. Conviene il breve solo se, tolti costi e tempo, il guadagno netto resta chiaramente più alto.
• Che differenza c'è tra affitto breve e locazione turistica?L'affitto breve (locazione breve) si definisce per durata e parti: contratto fino a 30 giorni tra privati, qualunque sia lo scopo. La locazione turistica si definisce per lo scopo: casa affittata per una vacanza, anche oltre 30 giorni. Spesso coincidono, ma non sempre, e cambiano le regole fiscali. Per entrambe serve il CIN.
• Che differenza c'è tra B&B e affittacamere?Il B&B si svolge di solito nella casa dove il titolare abita, offre camere e colazione ed è spesso gestito senza impresa, in forma familiare. L'affittacamere offre camere, di norma fino a sei in uno o due appartamenti dello stesso stabile, ed è spesso un'attività d'impresa. Numeri e requisiti li decide ogni Regione.
• Che differenza c'è tra contratto transitorio e affitto breve?L'affitto breve dura al massimo 30 giorni, non va registrato e ha regole fiscali proprie (cedolare al 21% o 26%). Il contratto transitorio dura da 1 a 18 mesi, richiede un'esigenza temporanea documentata, segue il modello ministeriale, va registrato e può avere la cedolare al 21% o al 10% a canone concordato.
• Chi può fare locazione turistica in Italia?Può farla chi ha il diritto di disporre della casa: il proprietario, l'usufruttuario, l'inquilino se il contratto o il proprietario consentono il subaffitto, e il comodatario. Da privato, senza partita IVA, si possono destinare alla locazione breve al massimo due appartamenti l'anno; oltre, o se lo fa una società, è un'attività d'impresa. Servono comunque CIN e regole regionali.
• Come aprire un B&B in casa propria?Per aprire un B&B in casa propria leggi la legge regionale (camere, posti letto, residenza, periodi di chiusura), verifica condominio e requisiti dei locali, presenta la SCIA o la comunicazione al SUAP del Comune, ottieni codice regionale e CIN, attrezzati per Alloggiati Web, imposta di soggiorno e ISTAT, e scegli col commercialista se servono partita IVA e quale tassazione.
• Come funzionano gli affitti brevi in Italia?In Italia un affitto breve è un contratto fino a 30 giorni tra privati. Prima di iniziare servono il CIN e, in alcune Regioni, un codice o una comunicazione regionale. Poi si pubblica l'annuncio, si registrano gli ospiti in Questura, si versa l'imposta di soggiorno dove prevista e si dichiarano i redditi, spesso con cedolare secca al 21% o 26%.
• Come iniziare con gli affitti brevi?Per iniziare: verifica che condominio e Comune permettano l'affitto breve, fai la comunicazione regionale se richiesta, chiedi il CIN sul portale BDSR, installa estintore e rilevatori, arreda e fotografa la casa, pubblica l'annuncio con il CIN e prepara la registrazione degli ospiti su Alloggiati Web. Poi scegli con il commercialista come tassare i redditi.
• Cos'è l'affitto a medio termine?Per affitto a medio termine si intende di solito un affitto da uno a 18 mesi, per lavoro, studio, cure o trasloco. Non è una categoria di legge: si usano il contratto transitorio, quello per studenti o, per finalità turistiche, una locazione oltre i 30 giorni. Va registrato e può avere la cedolare secca.
• Cos'è un affittacamere e come si apre?L'affittacamere è una struttura ricettiva extralberghiera che offre camere, in molte Regioni fino a sei in non più di due appartamenti dello stesso edificio, con pulizia e cambio biancheria. Per aprirlo verifichi legge regionale e locali, apri di solito la partita IVA, presenti la SCIA al SUAP e ottieni codice regionale e CIN.
• Cos'è un host e cosa fa?L'host è chi ospita: la persona che mette a disposizione la casa sui portali e si occupa degli ospiti. Può essere il proprietario, un inquilino autorizzato al subaffitto o un gestore. Cura annuncio e prezzi, risponde ai messaggi, organizza check-in, pulizie e manutenzione, registra gli ospiti in Questura e rispetta gli obblighi come CIN e imposta di soggiorno.
• Cos'è una casa vacanze e come si apre?La casa vacanze (CAV) è una struttura ricettiva extralberghiera prevista dalle leggi regionali: appartamenti arredati affittati ai turisti, con servizi minimi e senza ristorazione. Per aprirla si legge la legge regionale, si verificano casa e condominio, si presenta al SUAP la pratica richiesta (SCIA o comunicazione), si ottengono codice regionale e CIN.
• Cosa sono gli affitti brevi?Gli affitti brevi sono contratti con cui si dà in affitto una casa, o una parte di essa, per non più di 30 giorni, di solito a turisti o a chi viaggia per lavoro. Se a firmare sono privati fuori da un'attività d'impresa, la legge li chiama locazioni brevi e prevede regole fiscali proprie, come la cedolare secca.
• Cosa sono le strutture ricettive extralberghiere?Sono le attività che ospitano turisti senza essere hotel: affittacamere, bed and breakfast, case e appartamenti per vacanze, ostelli, case per ferie, rifugi e altre. Le definiscono le leggi regionali, con requisiti e pratiche propri, di solito una SCIA al Comune. La semplice locazione turistica non è una struttura ricettiva, ma richiede il CIN.
• Meglio gestire l'affitto breve da soli o affidarsi a un gestore?Da soli si tiene tutto l'incasso, ma servono tempo, presenza vicino alla casa e organizzazione. Un gestore trattiene in genere una percentuale degli incassi, spesso intorno al 20%, in cambio di meno lavoro e, se è bravo, prezzi e occupazione migliori. Conviene se vivi lontano o se il tuo tempo vale più della commissione.
• Quali sono i mesi migliori per gli affitti brevi?Dipende dalla località. Al mare contano soprattutto luglio e agosto, poi giugno e settembre; in montagna inverno ed estate; nelle città d'arte primavera, settembre, ottobre e festività; nelle città d'affari i mesi di fiere ed eventi. Nei mesi deboli aiutano prezzi più bassi, soggiorni più lunghi e altri tipi di ospiti.
• Quali sono le città italiane migliori per gli affitti brevi?Per domanda turistica, secondo l'Istat, Roma, Milano, Venezia e Firenze sono stabilmente le prime quattro città italiane per presenze, con Napoli in crescita. Ma la città migliore dipende anche da prezzi delle case, concorrenza, stagionalità e regole locali, più severe a Firenze e Venezia. Una città media con domanda costante può rendere di più.
• Quanti giorni può durare al massimo un affitto breve?Un affitto breve può durare al massimo 30 giorni per contratto. Il limite vale per ogni singolo contratto: lo stesso ospite può tornare più volte nell'anno con contratti separati. Un contratto più lungo di 30 giorni non è più una locazione breve: segue le regole ordinarie degli affitti, compresa la registrazione, e perde la cedolare dedicata.
• Quanto tempo richiede gestire un affitto breve?Dipende da quante prenotazioni ricevi e da quanto deleghi. Come stima indicativa, gestendo tutto da soli un appartamento con 6-8 soggiorni al mese richiede spesso 15-25 ore al mese, pulizie escluse; se fai anche le pulizie servono diverse ore in più. Con check-in autonomo, impresa di pulizie e risposte preparate il tempo scende molto. All'inizio serve di più.
• Si può affittare per brevi periodi la casa in cui si vive?Sì, in genere si può affittare la casa in cui si vive mentre si è via, per esempio d'estate o nei weekend, con un affitto breve fino a 30 giorni. Valgono gli obblighi di sempre: CIN, comunicazione degli ospiti alla Questura, imposta di soggiorno e dichiarazione. Prima controlla condominio, contratto d'affitto, mutuo e assicurazione.