Che differenza c'è tra contratto transitorio e affitto breve?

Chi ha una casa da mettere a reddito spesso si trova a scegliere tra due formule “temporanee”. Sembrano simili, ma hanno regole, documenti e tasse molto diversi.

Le differenze in una tabella

	Affitto breve	Contratto transitorio
Durata	fino a 30 giorni per contratto	da 1 a 18 mesi
Motivo	libero (turismo, lavoro breve, visite)	esigenza transitoria documentata di inquilino o proprietario
Forma	libera, anche tramite portale	scritta, sul modello ministeriale del decreto del 16 gennaio 2017
Registrazione	non obbligatoria	obbligatoria entro 30 giorni
Servizi	si possono includere biancheria, pulizie, utenze	di norma solo l’abitazione
Cedolare secca	21% su una casa, 26% sulle altre	21%, o 10% se a canone concordato nei Comuni previsti
Ritenuta del portale	21% se incassa un intermediario	non prevista
CIN e Questura	obbligatori	dipende dallo scopo del soggiorno: da verificare caso per caso
Uscita anticipata	ogni contratto è a sé	l’inquilino può recedere secondo il contratto e la legge

Quando è meglio l’affitto breve?

Quando gli ospiti sono turisti o persone che restano pochi giorni, e sei disposto a gestire check-in, pulizie e comunicazioni frequenti. Rende di più per notte, ma ha più costi e più lavoro.

Quando è meglio il transitorio?

Quando l’inquilino ha un motivo temporaneo da documentare: un contratto di lavoro a termine, un corso, un trasferimento, una ristrutturazione della propria casa. È più stabile e richiede meno gestione. Senza un’esigenza vera e documentata, però, il contratto rischia di essere considerato un normale 4+4.

Posso fare un affitto breve e poi un transitorio con la stessa persona?

Sì, se le esigenze sono reali e diverse: per esempio un ospite che viene per un colloquio di lavoro e poi torna per un incarico di sei mesi. Non è corretto invece spezzare un soggiorno lungo in tanti contratti da 30 giorni per evitare le regole degli affitti ordinari.

Un esempio con numeri stimati

Un trilocale a Bologna può essere affittato:

• breve: 85 euro a notte per circa 18 notti al mese, cioè circa 1.530 euro lordi, meno commissioni, pulizie e utenze;
• transitorio: a un ricercatore per 12 mesi a 1.000 euro al mese, utenze a parte.

Il breve incassa di più in lordo, ma il netto dipende dai costi e dal tempo che ci dedichi. Fai il conto su entrambi prima di scegliere.

In pratica

• Scegli in base a chi è l’ospite e quanto resta.
• Per il transitorio usa il modello ministeriale e allega i documenti dell’esigenza.
• Registra il transitorio entro 30 giorni.
• Per l’affitto breve chiedi il CIN e organizza Alloggiati Web.
• Confronta il netto delle due soluzioni con il commercialista.