Quanti giorni può durare al massimo un affitto breve?

Il numero da ricordare è 30. Una locazione breve, secondo l’articolo 4 del decreto-legge 50/2017 e le istruzioni dell’Agenzia delle Entrate, è un contratto di affitto di una casa che non supera i 30 giorni, stipulato tra persone fisiche fuori da un’attività d’impresa. Dal 1° gennaio 2027 la stessa definizione, con lo stesso limite di 30 giorni, passa nell’articolo 207 del nuovo Testo unico delle imposte sui redditi (D.Lgs. 117/2026).

Non esiste invece una durata minima: anche una sola notte è un affitto breve, salvo regole locali particolari.

Il limite vale per contratto o per anno?

Per contratto. L’Agenzia delle Entrate chiarisce che, se le stesse parti stipulano più contratti nel corso dell’anno, il limite dei 30 giorni si valuta per ciascun contratto. Quindi:

• un ospite che torna tre volte per 10 giorni ha tre locazioni brevi;
• un unico contratto di 35 giorni non è una locazione breve.

Attenzione a non spezzare artificialmente un soggiorno lungo in tanti contratti di 30 giorni consecutivi: se nei fatti è un unico rapporto, il rischio è che venga considerato come tale.

Cosa succede se l’ospite vuole restare più di 30 giorni?

Si esce dal regime delle locazioni brevi e si entra nelle regole ordinarie degli affitti. In concreto:

• per un soggiorno di lavoro o di studio si usa di solito un contratto transitorio, per una vacanza lunga una locazione turistica regolata dal codice civile;
• il contratto va valutato ai fini della registrazione presso l’Agenzia delle Entrate;
• la ritenuta del 21% dei portali e le regole dedicate alle locazioni brevi non si applicano più a quel contratto.

Anche per la registrazione conta il tempo: per l’imposta di registro le regole guardano alla durata complessiva dei rapporti con lo stesso inquilino nell’anno. Ne parliamo nella pagina sulla registrazione del contratto.

E i portali?

Su Airbnb e Booking.com si possono impostare soggiorni anche più lunghi di un mese. Il portale però non decide la natura del contratto: se accetti una prenotazione di 45 giorni, quel rapporto non è una locazione breve, e le conseguenze fiscali e di registrazione restano a te. Molti host impostano per questo una durata massima di 30 notti nelle impostazioni dell’annuncio.

Esistono altri limiti di giorni?

Sì, ma sono di altro tipo:

• alcune Regioni o Comuni possono porre limiti alle locazioni turistiche (giorni all’anno, zone, requisiti): verifica le regole locali;
• l’imposta di soggiorno di solito si paga solo fino a un certo numero di notti consecutive, che cambia da Comune a Comune;
• il B&B non imprenditoriale, in alcune Regioni, deve restare chiuso per un periodo minimo all’anno.

Un esempio

Elena affitta un monolocale a Padova. A febbraio un ingegnere in trasferta chiede di restare 28 giorni: è una locazione breve. A maggio lo stesso ingegnere torna per altri 20 giorni con una nuova prenotazione: è un’altra locazione breve. A settembre una dottoranda chiede quattro mesi: Elena firma con lei un contratto transitorio, lo registra e lo tiene fuori dal regime delle locazioni brevi.

In pratica

• Ogni contratto di affitto breve deve durare al massimo 30 giorni.
• Il limite si conta per contratto, non per anno.
• Non frazionare un soggiorno lungo in contratti consecutivi.
• Oltre i 30 giorni usa un contratto ordinario o transitorio e valuta la registrazione.
• Imposta una durata massima di 30 notti sui portali, se vuoi restare nel regime.
• Controlla eventuali limiti di Regione e Comune.