Che differenza c'è tra affitto breve e locazione turistica?

Le due espressioni vengono usate come sinonimi, negli annunci e anche in molti articoli. Dal punto di vista delle regole, però, rispondono a due domande diverse: la locazione breve guarda a quanto dura il contratto e a chi lo firma, la locazione turistica guarda al perché si affitta.

Cos’è la locazione breve?

È una categoria fiscale creata dall’articolo 4 del decreto-legge 50/2017. Secondo l’Agenzia delle Entrate si ha una locazione breve quando:

• l’immobile è a uso abitativo e si trova in Italia;
• il contratto dura non più di 30 giorni;
• le parti sono persone fisiche fuori da un’attività d’impresa.

Lo scopo non conta. Un manager che affitta un bilocale per due settimane per lavoro, firmando a titolo personale, ha una locazione breve, anche se non è in vacanza.

Dal 1° gennaio 2027 questa definizione passa, senza cambiare nella sostanza, nell’articolo 207 del nuovo Testo unico delle imposte sui redditi (D.Lgs. 117/2026); per i redditi del 2026 vale ancora il decreto-legge 50/2017.

Cos’è la locazione turistica?

È l’affitto di una casa per finalità turistiche. L’articolo 53 del Codice del turismo (decreto legislativo 79/2011) stabilisce che questi contratti sono regolati dal codice civile, e la legge sugli affitti abitativi (legge 431/1998) li esclude dalle sue regole su durata minima e rinnovi. In più, molte Regioni hanno norme proprie sulle locazioni turistiche: comunicazioni al Comune, codici regionali, obblighi statistici.

La locazione turistica può durare anche più di 30 giorni, per esempio un mese e mezzo in una casa al mare. In quel caso non è più una locazione breve.

Quando coincidono e quando no?

Situazione	Locazione breve?	Locazione turistica?
Coppia in vacanza 5 giorni, proprietario privato	Sì	Sì
Professionista in trasferta 2 settimane, firma da privato	Sì	Di solito no
Famiglia in vacanza 40 giorni	No (oltre 30 giorni)	Sì
Dipendente ospitato con contratto intestato all’azienda	No	No

Perché la differenza conta?

Per tre motivi pratici:

• Tasse: la cedolare secca al 21% o 26% prevista per le locazioni brevi e la ritenuta del 21% trattenuta dai portali riguardano i contratti fino a 30 giorni tra privati. Un contratto turistico più lungo segue le regole ordinarie degli affitti, compresa la registrazione.
• Regole regionali: le leggi regionali sul turismo parlano spesso di “locazioni turistiche” e possono chiedere adempimenti anche quando il contratto non è breve.
• CIN: il codice nazionale è richiesto sia per le locazioni brevi sia per quelle a fini turistici. Quindi serve in tutti e due i casi.

Un esempio

Roberto ha una casa in Liguria. A luglio la affitta per 10 giorni a una famiglia di Milano: è sia locazione breve sia turistica, e può applicare la cedolare secca. Ad agosto la affitta per 45 giorni a un’altra famiglia: è una locazione turistica ma non breve, quindi niente regime delle locazioni brevi, e serve valutare la registrazione del contratto. In entrambi i casi l’annuncio deve riportare il CIN.

E la casa vacanze?

La casa vacanze (CAV) è un’altra cosa ancora: è una struttura ricettiva prevista dalle leggi regionali, con requisiti e pratiche propri, spesso gestita in forma d’impresa. Ne parliamo nella pagina sulla differenza tra locazione turistica e casa vacanze.

In pratica

• Per capire se è locazione breve, guarda durata (fino a 30 giorni) e parti (privati).
• Per capire se è turistica, guarda lo scopo del soggiorno.
• Oltre i 30 giorni non si applica il regime fiscale delle locazioni brevi.
• Controlla la legge regionale sulle locazioni turistiche della tua zona.
• Il CIN serve in entrambi i casi: inseriscilo in ogni annuncio.