Cosa sono gli affitti brevi?
Gli affitti brevi sono contratti con cui si dà in affitto una casa, o una parte di essa, per non più di 30 giorni, di solito a turisti o a chi viaggia per lavoro. Se a firmare sono privati fuori da un'attività d'impresa, la legge li chiama locazioni brevi e prevede regole fiscali proprie, come la cedolare secca.
Quando si parla di affitti brevi si pensa subito ad Airbnb o Booking. In realtà l’affitto breve è prima di tutto un contratto di locazione, come quello di una casa affittata per anni, solo molto più corto: pochi giorni, una settimana, al massimo un mese.
Cosa dice la legge?
La definizione si trova nell’articolo 4 del decreto-legge 50/2017. Secondo l’Agenzia delle Entrate si parla di locazione breve quando:
- l’immobile è a uso abitativo e si trova in Italia;
- il contratto dura al massimo 30 giorni;
- chi affitta e chi prende in affitto sono persone fisiche che non agiscono nell’ambito di un’attività d’impresa;
- il contratto può essere concluso direttamente oppure tramite agenzie e portali online.
Dal 1° gennaio 2027 questa definizione passa, senza cambiare nella sostanza, nell’articolo 207 del nuovo Testo unico delle imposte sui redditi (D.Lgs. 117/2026); per i redditi del 2026 vale ancora il decreto-legge 50/2017.
Il contratto può includere alcuni servizi legati alla casa, come la biancheria, la pulizia, il wi-fi e le utenze. Se invece si offrono servizi di tipo alberghiero, come la colazione o i pasti, si esce da questa categoria.
Chi può fare affitti brevi?
Non solo il proprietario. Secondo l’Agenzia delle Entrate le stesse regole valgono anche per chi è in affitto e subaffitta (se il suo contratto lo consente), per chi ha la casa in comodato e la concede a pagamento, e per chi affitta una singola stanza della propria abitazione.
Dal 2026 c’è però un limite importante: il regime delle locazioni brevi vale solo se destini a questa attività al massimo due appartamenti all’anno. Dal terzo l’attività si presume d’impresa, con partita IVA e regole diverse.
Che differenza c’è con un hotel o un B&B?
Hotel, B&B e affittacamere sono strutture ricettive, regolate dalle leggi regionali, con requisiti e pratiche proprie. L’affitto breve è invece un normale contratto tra privati. Per questo è la forma più semplice per chi vuole iniziare, ma ha anche dei limiti: niente colazione, niente servizi da albergo.
| Affitto breve | B&B / affittacamere | |
|---|---|---|
| Natura | Contratto di locazione | Struttura ricettiva |
| Regole principali | Codice civile e DL 50/2017 | Legge regionale |
| Colazione | No | Possibile (tipica nel B&B) |
| Cedolare secca | Sì, da privato entro due case | In genere no |
Quali obblighi ci sono?
Anche se è un contratto semplice, l’affitto breve ha diversi adempimenti. I principali sono:
- il CIN, il codice nazionale da chiedere al Ministero del Turismo, da esporre fuori dall’edificio e in ogni annuncio;
- la comunicazione degli ospiti alla Questura tramite il portale Alloggiati Web;
- l’imposta di soggiorno, dove il Comune la prevede;
- la comunicazione dei dati statistici sui flussi turistici, secondo le regole della Regione;
- i dispositivi di sicurezza (estintore e, se c’è il gas, rilevatori di gas e monossido);
- la dichiarazione dei redditi, con cedolare secca o tassazione ordinaria.
Un esempio
Paolo ha ereditato un bilocale a Torino. Invece di affittarlo con un contratto 4+4, decide di affittarlo per brevi periodi a turisti e professionisti in trasferta: soggiorni da due a dieci giorni, con biancheria e pulizia finale incluse. Chiede il CIN, lo inserisce negli annunci, registra ogni ospite su Alloggiati Web e versa l’imposta di soggiorno al Comune. Fiscalmente sceglie la cedolare secca al 21%, perché è l’unica casa che affitta in questo modo.
In pratica
- Affitto breve significa contratto fino a 30 giorni tra privati.
- Puoi offrire biancheria, pulizie e utenze, non colazione o pasti.
- Da privato puoi destinare a questa attività al massimo due appartamenti.
- Prima di pubblicare l’annuncio ottieni il CIN.
- Organizzati per registrare gli ospiti e versare l’imposta di soggiorno.
- Parla con un commercialista per scegliere come tassare i redditi.