Come funzionano gli affitti brevi in Italia?

Il meccanismo è semplice da descrivere, un po’ meno da gestire: c’è una parte burocratica da fare una volta sola, una parte da ripetere a ogni ospite e una parte fiscale da fare ogni anno. Vediamole in ordine.

Cosa si fa prima di aprire?

Prima del primo ospite servono alcuni passaggi:

1. Verificare che si possa affittare: il regolamento di condominio non deve vietarlo e il Comune non deve avere limiti per la tua zona (alcune città, come Firenze nel centro storico, hanno bloccato le nuove aperture).
2. Comunicazione o codice regionale: molte Regioni chiedono una comunicazione di avvio o rilasciano un proprio codice. Le regole cambiano da Regione a Regione.
3. CIN: il Codice Identificativo Nazionale si chiede gratis sul portale BDSR del Ministero del Turismo con SPID o CIE. Va esposto fuori dall’edificio e in ogni annuncio.
4. Sicurezza: estintore e, se ci sono apparecchi a gas, rilevatori di gas e monossido.
5. Accesso ad Alloggiati Web: le credenziali per comunicare gli ospiti alla Questura si chiedono prima di iniziare.

Come arrivano le prenotazioni?

Quasi sempre tramite portali come Airbnb, Booking.com o Vrbo, che trattengono una commissione. Si possono anche ricevere prenotazioni dirette, da un proprio sito o da clienti che tornano. In ogni caso il CIN deve comparire nell’annuncio.

Cosa si fa a ogni soggiorno?

A ogni ospite si ripete una piccola routine:

• accoglienza e identificazione degli ospiti con un documento;
• comunicazione alla Questura tramite Alloggiati Web entro 24 ore dall’arrivo (subito, se il soggiorno è inferiore alle 24 ore);
• imposta di soggiorno, se il Comune la applica: dal 15 febbraio 2026 Airbnb la raccoglie e la versa direttamente in oltre 1.200 Comuni, ma restano a carico dell’host le dichiarazioni previste dal Comune;
• dati ISTAT sui flussi turistici, con il sistema indicato dalla Regione;
• pulizia e cambio biancheria tra un ospite e l’altro.

Come si pagano le tasse?

Se affitti da privato, puoi scegliere la cedolare secca: 21% su una casa a tua scelta e 26% sulle altre, calcolata sull’intero importo incassato. In alternativa c’è la tassazione ordinaria IRPEF.

Se l’ospite paga tramite un portale o un intermediario che incassa i soldi, questo trattiene una ritenuta del 21% e la versa allo Stato: in dichiarazione la scali dall’imposta dovuta. A fine anno ricevi una certificazione (la CU) con gli importi.

Dal 2026, con più di due appartamenti destinati agli affitti brevi l’attività si presume d’impresa: servono partita IVA e regole fiscali diverse.

Un esempio

Francesca affitta il suo trilocale a Napoli su due portali. Ha fatto la comunicazione richiesta dalla Regione, ha ottenuto il CIN e ha installato estintore e rilevatori. A ogni arrivo controlla i documenti, inserisce gli ospiti su Alloggiati Web la sera stessa e verifica se l’imposta di soggiorno è stata già raccolta dal portale o se deve incassarla lei. Ad aprile consegna al CAF le certificazioni ricevute dai portali per la dichiarazione.

Serve un aiuto esterno?

Molti proprietari gestiscono da soli una casa. Quando le case diventano due, o quando si vive lontano, spesso ci si affida a un co-host o a un property manager, che si occupa di annunci, ospiti e pulizie in cambio di una percentuale sugli incassi. Gli obblighi di legge restano comunque legati all’immobile e vanno rispettati.

In pratica

• Controlla condominio, regole comunali e regionali prima di investire.
• Ottieni il CIN e inseriscilo in ogni annuncio.
• Prepara le credenziali di Alloggiati Web prima del primo ospite.
• Informati sull’imposta di soggiorno del tuo Comune e su chi la riscuote.
• Conserva le certificazioni dei portali per la dichiarazione.
• Ricorda il limite di due appartamenti per restare privato.