Cos'è l'affitto a medio termine?
Per affitto a medio termine si intende di solito un affitto da uno a 18 mesi, per lavoro, studio, cure o trasloco. Non è una categoria di legge: si usano il contratto transitorio, quello per studenti o, per finalità turistiche, una locazione oltre i 30 giorni. Va registrato e può avere la cedolare secca.
Le regole su questo tema stanno cambiando: verifica sempre con il tuo Comune, la Regione o un commercialista prima di agire.
L’affitto a medio termine sta a metà tra l’affitto breve (fino a 30 giorni) e quello lungo (4+4 o 3+2 anni). Molti proprietari lo scelgono per avere più stabilità degli affitti brevi senza vincolarsi per anni. Il nome però non esiste nella legge: conta il contratto che usi. Per questo, e perché le regole su CIN e comunicazioni per i soggiorni oltre i 30 giorni dipendono dallo scopo, la pagina è segnata da verificare.
Chi cerca un affitto a medio termine?
- Lavoratori in trasferta o con un incarico di qualche mese.
- Studenti e ricercatori fuori sede.
- Famiglie che ristrutturano casa o sono in attesa di un trasloco.
- Persone che seguono cure mediche lontano da casa.
- Turisti che restano più di un mese, per esempio d’inverno al mare.
Quali contratti si usano?
| Contratto | Durata | Note |
|---|---|---|
| Transitorio (legge 431/1998, art. 5) | da 1 a 18 mesi | serve un’esigenza transitoria documentata di una delle parti |
| Per studenti universitari | da 6 mesi a 3 anni | solo nei Comuni sede di università, con canone concordato |
| Locazione turistica oltre 30 giorni | libera | solo per finalità turistiche, esclusa dalle regole ordinarie degli affitti abitativi |
Le durate di transitorio e contratto per studenti sono fissate dal decreto ministeriale del 16 gennaio 2017 e dagli accordi territoriali. Usare un contratto transitorio senza una reale esigenza documentata è rischioso: in caso di lite può essere trasformato in un 4+4.
Va registrato?
Sì. I contratti di durata superiore a 30 giorni complessivi nell’anno con lo stesso inquilino vanno registrati all’Agenzia delle Entrate entro 30 giorni, online o in ufficio. Con la cedolare secca non si pagano imposta di registro e bollo.
Come si tassa?
Si può scegliere la cedolare secca: 21% in generale, 10% per i contratti a canone concordato nei Comuni ad alta tensione abitativa, compresi i transitori se rispettano gli accordi territoriali. Non si applica la cedolare al 26% prevista dal 2026 per gli affitti brevi oltre la prima casa.
Un esempio con numeri stimati
Un bilocale a Padova affittato a un’infermiera trasferita per 9 mesi, con contratto transitorio a 750 euro al mese: 6.750 euro di canoni. Con cedolare al 21% le imposte sono circa 1.417 euro. Rispetto agli affitti brevi ci sono meno pulizie e commissioni, ma anche meno flessibilità sulle date.
In pratica
- Scegli il contratto in base all’esigenza reale dell’inquilino.
- Per il transitorio, allega la documentazione dell’esigenza.
- Registra il contratto entro 30 giorni se supera i 30 giorni nell’anno.
- Verifica con il commercialista la cedolare applicabile nel tuo Comune.
- Controlla se, per lo scopo del soggiorno, servono CIN e comunicazioni alla Questura.