Quali sono le città italiane migliori per gli affitti brevi?
Per domanda turistica, secondo l'Istat, Roma, Milano, Venezia e Firenze sono stabilmente le prime quattro città italiane per presenze, con Napoli in crescita. Ma la città migliore dipende anche da prezzi delle case, concorrenza, stagionalità e regole locali, più severe a Firenze e Venezia. Una città media con domanda costante può rendere di più.
Non esiste una classifica ufficiale delle “città migliori” per gli affitti brevi, e diffidiamo di chi la propone senza dati. Possiamo però partire da numeri ufficiali sulla domanda turistica e poi aggiungere i criteri che contano per chi investe o gestisce.
Dove vanno i turisti?
L’Istat indica che tra il 2015 e il 2025 Roma, Milano, Venezia e Firenze sono rimaste stabilmente ai primi quattro posti tra i Comuni per presenze turistiche, arrivando insieme al 17,2% del totale nazionale. Roma da sola ha raccolto nel 2025 il 9,4% delle presenze italiane. Napoli è salita dal 15° al 12° posto. In queste città più di tre presenze su quattro sono di turisti stranieri (poco più del 60% a Napoli).
Perché la domanda non basta?
Una città con tanti turisti può essere meno conveniente di quanto sembra:
- Prezzi delle case e degli affitti più alti, quindi rendimento percentuale più basso.
- Concorrenza: molti annunci simili spingono i prezzi verso il basso.
- Regole locali: Firenze limita i nuovi affitti brevi nel centro storico Unesco, Venezia ha regole proprie per gli affitti turistici, diverse città hanno vietato le keybox sugli spazi pubblici.
- Condomini più attenti e a volte contrari.
Quali criteri usare?
| Criterio | Cosa guardare |
|---|---|
| Domanda | presenze turistiche, fiere, università, ospedali, aziende |
| Stagionalità | domanda tutto l’anno o solo in pochi mesi |
| Prezzi | costo d’acquisto o canone d’affitto rispetto alla tariffa per notte |
| Concorrenza | numero di annunci simili nella zona e loro occupazione |
| Regole | divieti, limiti, regolamenti comunali e condominiali |
| Costi operativi | pulizie, lavanderia, imposta di soggiorno, distanze |
E le città medie?
Città d’arte minori, località con fiere o università, mete di mare e montagna possono offrire rendimenti interessanti con meno concorrenza, ma spesso con una stagionalità più marcata. Il Politecnico di Torino ha documentato quanto la presenza di Airbnb sia diversa da città a città: anche questo è un segnale da leggere.
Un esempio con numeri stimati
Due bilocali comprati con lo stesso obiettivo: uno a Firenze fuori dal centro storico a 320.000 euro, che incassa 32.000 euro lordi l’anno; uno a Bologna a 230.000 euro, che ne incassa 26.000. Il primo incassa di più, ma rispetto al prezzo il secondo rende circa l’11,3% lordo contro il 10%. Sono numeri ipotetici: servono a mostrare che si confronta il rendimento, non l’incasso.
In pratica
- Parti dai dati ufficiali sulle presenze, non dalle classifiche dei blog.
- Controlla regole comunali e regolamenti condominiali prima di tutto.
- Confronta il rendimento sul prezzo della casa, non solo l’incasso.
- Valuta stagionalità e concorrenza della zona precisa, non della città intera.
- Visita la zona e parla con chi già gestisce lì.