Quanto rende un affitto breve a Milano?

Q: Quanto rende un affitto breve a Milano?

Dipende molto da zona, dimensione e calendario di fiere ed eventi. Secondo dati riportati dalla stampa, nel 2025 gli affitti brevi a Milano hanno avuto un'occupazione intorno al 70% e un prezzo medio di circa 96 euro a notte. Tolti commissioni, pulizie, utenze, spese fisse e cedolare, e visti i prezzi delle case, il rendimento netto è spesso contenuto.

Milano è un mercato diverso dalle città d’arte classiche: oltre ai turisti contano molto i viaggi di lavoro, le fiere e i grandi eventi. Questo rende la domanda più distribuita durante l’anno, ma anche molto concentrata in certe settimane.

Cosa dicono i dati disponibili?

Non esiste un dato ufficiale sui ricavi medi. Alcuni riferimenti utili:

secondo dati riportati dal Post, nel 2025 l’occupazione media degli affitti brevi a Milano è stata circa del 70%, con un prezzo medio intorno ai 96 euro a notte;
secondo Il Giorno, all’inizio di febbraio 2026 l’offerta di affitti brevi in città era di quasi 18.000 appartamenti: la concorrenza è ampia;
durante le Olimpiadi invernali di febbraio 2026 la stampa ha raccontato una domanda inferiore alle attese per gli affitti brevi, con molti appartamenti rimasti liberi e prezzi scesi dopo un primo rialzo.

Sono dati medi su tutta la città: un monolocale in periferia e un trilocale vicino a una fermata della metropolitana in zona centrale hanno numeri molto diversi.

Quali regole locali incidono?

Imposta di soggiorno: nel 2026 il Comune applica alle locazioni brevi 9,50 euro a persona per notte, fino a un massimo di notti consecutive fissato dal regolamento comunale. Lo paga l’ospite, ma rende il prezzo finale meno competitivo, soprattutto per le famiglie.
Keybox: da gennaio 2026 il regolamento di polizia urbana vieta le cassette per chiavi su suolo pubblico e su strutture che vi si affacciano, con sanzioni da 100 a 400 euro più le spese di rimozione, secondo quanto riportato dalla stampa.
Identificazione degli ospiti: restano le regole nazionali sulla comunicazione alla Questura e sull’identificazione.

Un esempio con numeri stimati

Bilocale per 3 persone vicino a una linea della metropolitana. I numeri sono stime per mostrare il metodo.

240 notti vendute all’anno (circa 66%) a 105 euro: 25.200 euro
90 pulizie a 50 euro pagate dagli ospiti: 4.500 euro
Incasso annuo: 29.700 euro

Costi annui stimati: commissioni (circa 18,9%) 5.600 euro, pulizie 4.050 euro, utenze e wi-fi 2.200 euro, consumabili 1.200 euro, manutenzione 1.000 euro, condominio 1.500 euro, IMU 1.600 euro, assicurazione 250 euro. Totale 17.400 euro.

Cedolare 21% sull’incasso: 6.240 euro. Netto: circa 6.060 euro l’anno.

Se il bilocale è costato 300.000 euro, il rendimento netto è intorno al 2%. Se la casa è già di proprietà, il confronto da fare è con l’affitto tradizionale che otterresti sulla stessa casa.

Cosa fa la differenza a Milano?

Posizione: vicinanza a metropolitana, stazioni, poli fieristici e università.
Calendario degli eventi: Salone del Mobile, settimane della moda, fiere e concerti spostano molto i prezzi.
Viaggiatori d’affari: wi-fi veloce, scrivania, fattura o ricevuta chiara.
Prezzi dinamici: un prezzo fisso tutto l’anno lascia soldi sul tavolo nelle settimane forti e svuota il calendario in quelle deboli.

In pratica

Stima occupazione e prezzo con annunci simili nella tua zona, non con la media cittadina.
Considera l’imposta di soggiorno 2026 nel prezzo finale per l’ospite.
Non installare keybox su suolo pubblico o su facciate verso la strada.
Calcola il netto annuo con tutti i costi e la cedolare sul lordo.
Confronta il risultato con un affitto lungo o transitorio sulla stessa casa.