Quanto si guadagna al mese con gli affitti brevi?
Non esiste una cifra media valida per tutti: dipende da città, zona, stagione, prezzo e occupazione. Il guadagno netto si calcola togliendo dall'incasso commissioni dei portali (circa 15-19%), pulizie, utenze, consumabili, usura e cedolare secca al 21% o 26% sul lordo. Nell'esempio stimato di questa pagina il netto è circa un terzo dell'incasso.
Chi cerca questa risposta trova spesso cifre molto alte, calcolate moltiplicando un prezzo a notte per 30 giorni. È il modo sbagliato di fare il conto. Il guadagno reale dipende da quante notti vendi, a che prezzo, e da quanto ti resta dopo costi e tasse.
Da cosa dipende l’incasso?
Due numeri contano più di tutti:
- il prezzo medio a notte effettivamente incassato (non quello di listino);
- il tasso di occupazione, cioè la percentuale di notti vendute sul totale disponibile.
Non esiste un tasso di occupazione valido per tutti: in alta stagione può essere alto, in bassa stagione può scendere molto, e varia enormemente tra una città d’arte e un piccolo comune. Per questo conviene stimarlo sugli annunci simili della tua zona, come spiegato più sotto.
Quali costi vanno tolti?
| Voce | Come stimarla |
|---|---|
| Commissione portali | Airbnb 15,5% più IVA per chi non ha partita IVA (circa 18,9%); Booking da contratto, spesso intorno al 15% |
| Pulizie e lavanderia | Costo per ogni cambio ospite |
| Utenze e wi-fi | Luce, gas, acqua, internet: sempre tue |
| Consumabili | Carta, detersivi, saponi, caffè |
| Manutenzione e usura | Piccole riparazioni, biancheria e arredi da sostituire |
| Spese fisse | Condominio, IMU sulla seconda casa, assicurazione |
| Tasse | Cedolare 21% o 26% sull’intero importo pagato dall’ospite, oppure IRPEF |
Se affidi la casa a un property manager, aggiungi la sua commissione, in genere tra il 20% e il 30% degli incassi.
Un esempio con numeri stimati
Bilocale per 4 persone in una città media, mese di primavera. I numeri sono stime per mostrare il metodo.
- 20 notti vendute a 95 euro: 1.900 euro
- 8 pulizie pagate dagli ospiti a 50 euro: 400 euro
- Incasso lordo: 2.300 euro
Costi del mese:
- commissioni (circa 18,9%): 435 euro
- pulizie (8 × 45 euro): 360 euro
- utenze e wi-fi: 160 euro
- consumabili e lavanderia: 120 euro
- cedolare secca 21% sul lordo: 483 euro
Netto: circa 740 euro, prima di condominio, IMU, manutenzione straordinaria e ammortamento dell’arredo. In un mese di alta stagione il netto può raddoppiare; in bassa stagione può avvicinarsi allo zero.
Perché il mese non basta?
Gli affitti brevi sono stagionali. Ha più senso ragionare sull’anno: sommare gli incassi dei 12 mesi, togliere tutti i costi annuali e dividere. Così si evita di sopravvalutare il guadagno guardando solo agosto o i mesi delle fiere.
Come stimare il guadagno della tua casa?
- Cerca annunci simili nella tua zona (stessi posti letto, qualità simile).
- Guarda prezzi e date libere per i prossimi mesi: ti danno un’idea di prezzo e occupazione.
- Applica una stima prudente di occupazione, più bassa di quella che speri.
- Togli tutti i costi della tabella e le tasse.
- Confronta il risultato con un affitto a lungo termine.
In pratica
- Non moltiplicare il prezzo a notte per 30.
- Stima occupazione e prezzo medio con annunci simili, in modo prudente.
- Togli commissioni, pulizie, utenze, consumabili e usura.
- Calcola la cedolare sull’intero importo pagato dall’ospite.
- Ragiona su base annua, non sul mese migliore.
- Confronta il netto con l’alternativa dell’affitto lungo.