Come funziona un calcolatore di rendimento per affitti brevi?
Un calcolatore prende indirizzo, dimensioni e posti letto, cerca annunci simili nella zona e ne ricava prezzo medio a notte e occupazione stimata, quindi moltiplica e restituisce un incasso annuo o mensile. Di solito è un incasso lordo: commissioni, pulizie, spese fisse e tasse vanno tolte a parte. È un punto di partenza, non una previsione.
Molti siti offrono un calcolatore: inserisci l’indirizzo e in pochi secondi ottieni “la tua casa può incassare X euro al mese”. Capire come nasce quel numero serve a usarlo bene, senza prenderlo per una promessa.
Quali dati chiede?
- Posizione: indirizzo o quartiere.
- Caratteristiche: camere, bagni, posti letto, a volte dotazioni come terrazza o parcheggio.
- In alcuni casi prezzo a notte e notti disponibili che hai in mente.
Da dove prende i numeri?
Quasi tutti partono dagli annunci pubblici di Airbnb e di altri portali nella zona:
- Prezzo medio a notte (ADR): per esempio AirDNA lo calcola come incasso diviso notti prenotate negli ultimi 12 mesi, pulizie comprese ma senza i costi del servizio Airbnb.
- Occupazione: si stima dai calendari, dalle recensioni o da dati forniti dagli host che usano certi software. Inside Airbnb, che pubblica il proprio metodo, ipotizza che lasci una recensione un ospite su due, un soggiorno medio di 3 notti se manca un dato locale, e un tetto del 70%.
- Incasso stimato = prezzo medio × notti vendute.
Gli strumenti professionali, come la dashboard di mercato di PriceLabs, mostrano anche prenotazioni future, durata dei soggiorni e anticipo di prenotazione per zona.
Cosa di solito non considera?
- Commissioni dei portali, spesso tra il 15% e il 19%.
- Pulizie, lavanderia, consumabili.
- Spese fisse: utenze, condominio, IMU, assicurazione.
- Tasse: la cedolare al 21% o 26% si calcola sull’intero importo pagato dall’ospite.
- Regole locali: un calcolatore non sa se il tuo condominio vieta gli affitti brevi o se il Comune limita nuove aperture.
- Il primo anno: un annuncio senza recensioni parte più lento della media.
Come capire se un calcolatore è affidabile?
- Dice chiaramente se il numero è lordo o netto?
- Spiega su quali annunci ha fatto il confronto e su quale periodo?
- Mostra l’andamento mese per mese o solo una media annua?
- Ti fa vedere il prezzo e l’occupazione usati, così puoi controllarli?
Alcuni strumenti per gestori, come BnBmanager Deals, preparano un PDF di stima mensile da presentare al proprietario: anche in quel caso conviene leggere le ipotesi e confrontarle con gli annunci della zona.
Un esempio
Un calcolatore dice che il bilocale di Paola può incassare 2.000 euro al mese, cioè 24.000 euro l’anno. Paola controlla 15 annunci simili: prezzo e occupazione sono plausibili, ma un po’ ottimisti per il primo anno. Poi toglie le voci mancanti, con numeri stimati: commissioni circa 4.300 euro, pulizie e consumabili circa 4.800 euro, spese fisse circa 6.000 euro, cedolare 21% circa 5.040 euro. Restano circa 3.900 euro l’anno, poco più di 300 euro al mese: molto meno dei “2.000 al mese” iniziali.
In pratica
- Usa il calcolatore per un ordine di grandezza, non come previsione.
- Verifica se il risultato è lordo o netto.
- Controlla prezzo e occupazione su 10-20 annunci simili.
- Togli commissioni, pulizie, spese fisse e tasse.
- Riduci la stima per il primo anno di attività.