Comprare casa con il mutuo per affittarla su Airbnb conviene?
Solo se, dopo commissioni, pulizie, spese fisse e cedolare, il netto dell'affitto copre la rata con un margine anche nei mesi deboli. Spesso non succede: la rata è fissa ogni mese, mentre gli incassi sono stagionali, e con la cedolare gli interessi del mutuo non si scalano. Conviene fare i conti con uno scenario prudente prima di firmare.
La pagina su quando conviene comprare casa per fare affitti brevi spiega i costi d’acquisto e i limiti legali. Qui affrontiamo un aspetto in più: cosa cambia quando una parte del prezzo la paga la banca e ogni mese c’è una rata da pagare.
Cosa cambia con il mutuo?
- Metti meno soldi tuoi all’inizio, ma ti impegni a pagare una rata fissa per molti anni.
- La rata va pagata anche a novembre e febbraio, quando una casa turistica può incassare poco.
- Gli interessi sono un costo vero. Con la cedolare secca, che si calcola sull’intero incasso, non puoi scalarli dal reddito dell’affitto.
- Se gli incassi vanno male, la differenza la copri tu con altri redditi.
La parte della rata che restituisce il capitale non è una spesa persa: diventa casa di tua proprietà. Ma è comunque denaro che deve uscire ogni mese.
Quali domande farsi prima?
- La casa si può affittare per brevi periodi? Regolamento di condominio, regole comunali (per esempio a Firenze e nel centro storico di Napoli) e codici obbligatori.
- Quanto incassa davvero una casa simile? Le medie di città sono un primo riferimento: il progetto AirMap del Politecnico di Torino (dati AirDNA 2024) indica per l’Italia 70 notti prenotate in media per alloggio.
- Il netto annuo copre la rata? E nei mesi peggiori?
- Cosa succede se il tasso sale (mutuo variabile) o se il Comune introduce limiti?
- Dal 2026, con più di due appartamenti in affitto breve l’attività si presume d’impresa: è un piano che vuoi allargare?
Un esempio con numeri stimati
Bilocale da 180.000 euro in una città media. Tutti i numeri sono stime e ipotesi, compreso il tasso.
- Anticipo del 20%: 36.000 euro; imposte, notaio e agenzia: circa 14.000 euro; arredo: 12.000 euro. Soldi tuoi: circa 62.000 euro.
- Mutuo: 144.000 euro a 25 anni, tasso fisso ipotetico del 3,5%: rata circa 720 euro al mese, 8.650 euro l’anno.
- Affitto breve: incasso 24.050 euro, costi 14.900 euro, cedolare 21% 5.050 euro. Netto prima della rata: circa 4.100 euro l’anno.
| Euro l’anno | |
|---|---|
| Netto dell’affitto | 4.100 |
| Rata del mutuo | -8.650 |
| Da aggiungere di tasca tua | circa -4.550 |
Il primo anno, circa 5.000 euro della rata sono interessi e circa 3.650 capitale. Anche guardando solo gli interessi, l’affitto non li copre del tutto. In questo esempio l’operazione regge solo se la casa si rivaluta nel tempo, o se l’incasso è molto più alto della stima.
Quando può avere senso?
- Zona con domanda forte tutto l’anno e regole stabili.
- Incasso prudente che copre rata e costi con margine.
- Risparmi da parte per almeno 6-12 mesi di rate.
- Un piano B: affitto lungo o transitorio se il breve non funziona.
In pratica
- Verifica condominio e regole comunali prima della proposta d’acquisto.
- Stima l’incasso su annunci simili, in modo prudente.
- Calcola il netto dopo costi e cedolare, poi confrontalo con la rata.
- Simula un anno peggiore e un aumento del tasso.
- Tieni una riserva di liquidità per i mesi vuoti.