Come calcolare il rendimento di un affitto breve?
Il rendimento lordo è l'incasso annuo diviso per il valore investito (prezzo della casa più spese d'acquisto e arredo). Il rendimento netto toglie dall'incasso commissioni, pulizie, utenze, manutenzione, condominio, IMU, assicurazione e tasse, e divide il risultato per lo stesso investimento. Per confrontare scelte diverse conta solo il netto.
Il rendimento risponde a una domanda semplice: quanto mi rende ogni euro che ho messo in questa casa? Serve per capire se un investimento ha senso e per confrontare l’affitto breve con un affitto tradizionale o con altri investimenti.
Quali numeri servono?
L’investimento, cioè tutti i soldi messi:
- prezzo d’acquisto (o valore attuale, se la casa è già tua);
- imposte e spese d’acquisto: imposta di registro (per una seconda casa da privato il 9%, calcolato di solito sul valore catastale), notaio, agenzia;
- ristrutturazione e arredo.
L’incasso annuo: tutto quello che pagano gli ospiti in un anno (notti e pulizie), esclusa l’imposta di soggiorno, che non è tua.
I costi annui: commissioni dei portali, pulizie, utenze, consumabili, manutenzione, condominio, IMU, assicurazione, eventuale property manager.
Le tasse: con la cedolare secca, 21% su una casa e 26% sulle altre, calcolate sull’intero incasso.
Quali formule usare?
| Indicatore | Formula |
|---|---|
| Rendimento lordo | Incasso annuo ÷ investimento × 100 |
| Rendimento netto | (Incasso annuo − costi − tasse) ÷ investimento × 100 |
| Anni per recuperare l’arredo | Costo dell’arredo ÷ guadagno netto annuo |
Per stimare l’incasso si usano due indicatori tipici del settore: il prezzo medio a notte (ADR) e il tasso di occupazione. Il loro prodotto, il RevPAR, dice quanto incassi in media per ogni notte disponibile, venduta o no.
Un esempio con numeri stimati
Bilocale acquistato in una città media. Tutti i numeri sono stime per mostrare il metodo.
Investimento: prezzo 180.000 euro + imposte, notaio e agenzia circa 14.000 euro + arredo e dotazioni 12.000 euro = 206.000 euro.
Incasso annuo: 220 notti a 90 euro (19.800 euro) + 85 pulizie a 50 euro (4.250 euro) = 24.050 euro.
Costi annui: commissioni circa 4.550 euro, pulizie 3.800 euro, utenze e wi-fi 1.900 euro, consumabili 1.000 euro, manutenzione 900 euro, condominio 1.200 euro, IMU 1.300 euro, assicurazione 250 euro = 14.900 euro.
Tasse: cedolare 21% sull’incasso = 5.050 euro.
| Euro | Rendimento | |
|---|---|---|
| Lordo | 24.050 | 11,7% |
| Netto | 4.100 | 2,0% |
Il lordo sembra ottimo, il netto molto meno. È questo il motivo per cui il rendimento lordo, da solo, non basta mai.
Cosa non va dimenticato?
- Il tuo tempo: se gestisci tu, dai un valore alle ore che dedichi; se paghi un gestore, metti la sua commissione nei costi.
- I mesi vuoti e il rischio di nuove regole comunali.
- Il mutuo: se compri a debito, gli interessi riducono il guadagno; il rendimento sul capitale tuo va calcolato a parte.
- La rivalutazione o svalutazione della casa nel tempo, che non è garantita.
In pratica
- Metti nell’investimento acquisto, imposte, notaio, agenzia e arredo.
- Calcola l’incasso annuo escludendo l’imposta di soggiorno.
- Elenca tutti i costi annuali, anche quelli fissi.
- Applica la cedolare all’intero incasso.
- Guarda il rendimento netto, non quello lordo.
- Confronta il risultato con un affitto tradizionale sulla stessa casa.