Come stimare l'occupazione di un appartamento turistico?
Si stima mese per mese guardando 10-20 annunci simili nella stessa zona: calendari dei prossimi mesi, numero di recensioni recenti, durata minima del soggiorno. Si possono aggiungere dati di mercato a pagamento o pubblici. Il risultato va reso prudente, perché i calendari non distinguono le notti prenotate da quelle bloccate dal proprietario.
L’occupazione è la percentuale di notti vendute sulle notti disponibili. È il numero più difficile da stimare prima di partire, e quello che sposta di più il risultato. La pagina sulla stima di rendimento per un proprietario spiega il calcolo completo; qui ci concentriamo solo su come arrivare a una stima credibile delle notti.
Da dove si parte?
Dagli annunci davvero simili al tuo: stessa zona (entro pochi minuti a piedi), stessi posti letto, qualità e prezzo comparabili. Ne servono almeno 10-20, perché uno o due possono essere casi anomali.
Metodo 1: leggere i calendari
Apri ogni annuncio e guarda le date libere nei prossimi 60-90 giorni, ripetendo il controllo dopo qualche settimana.
- Se le date si riempiono tra un controllo e l’altro, sono prenotazioni.
- Attenzione: una data non disponibile può essere bloccata dal proprietario, non venduta. Inside Airbnb, che studia questi dati, avverte proprio che il calendario non distingue le due cose.
Metodo 2: contare le recensioni
È il metodo usato da Inside Airbnb per le sue stime:
- si contano le recensioni degli ultimi mesi;
- si ipotizza che lasci una recensione circa un ospite su due (il loro modello usa il 50%);
- si moltiplica per la durata media del soggiorno (di default 3 notti, oppure il minimo di notti dell’annuncio se è più alto);
- si mette un tetto: Inside Airbnb non va oltre il 70% di occupazione.
Esempio: un annuncio con 4 recensioni al mese → circa 8 soggiorni → circa 24 notti, cioè l’80%, che il modello riduce prudenzialmente al 70%.
Metodo 3: dati di mercato
- Strumenti a pagamento come AirDNA o PriceLabs mostrano occupazione, prezzo medio e prenotazioni future per zona. PriceLabs, per esempio, offre una dashboard di mercato gratuita per i nuovi account e poi a 9,99 dollari al mese.
- Dati pubblici: il progetto AirMap del Politecnico di Torino riporta le notti prenotate medie per alloggio in 14 città (per esempio 103 a Napoli e 148 a Venezia nel 2024).
Ricorda che le medie di città includono case affittate solo in parte dell’anno.
Come passo da questi dati a una stima mia?
Fai una tabella mese per mese, perché l’occupazione cambia molto con le stagioni:
| Mese | Media degli annunci simili | Tua stima prudente |
|---|---|---|
| Gennaio | 45% | 35% |
| Aprile | 75% | 65% |
| Agosto | 85% | 75% |
| Novembre | 50% | 40% |
Sono numeri di esempio. Togli 10 punti o più nei primi mesi: un annuncio nuovo, senza recensioni, di solito si riempie più lentamente.
Quali errori evitare?
- Prendere come riferimento solo gli annunci migliori della zona.
- Usare l’occupazione di agosto come media dell’anno.
- Confondere notti bloccate con notti prenotate.
- Dimenticare che il soggiorno minimo che imposterai cambia le notti vendibili.
In pratica
- Scegli 10-20 annunci davvero simili.
- Usa almeno due metodi e confronta i risultati.
- Stima mese per mese, non un numero unico.
- Togli un margine di prudenza, soprattutto il primo anno.
- Ricontrolla la stima dopo i primi tre mesi con i dati reali.