Qual è il tasso di occupazione medio degli affitti brevi in Italia?

È una delle domande più cercate e una di quelle con più risposte sbagliate in giro. Il motivo è semplice: in Italia non c’è una statistica ufficiale sull’occupazione delle case in affitto breve, e le fonti private misurano cose diverse.

Perché le cifre sono così diverse?

Perché “occupazione” può voler dire due cose:

• notti prenotate sull’anno intero (365 giorni): include anche le case che il proprietario apre solo d’estate o pochi weekend;
• notti prenotate sulle notti disponibili: considera solo i giorni in cui la casa era davvero in vendita.

La seconda cifra è sempre più alta. Prima di usare un dato, chiediti quale dei due è.

Cosa dicono i dati disponibili?

AirMap (progetto del Politecnico di Torino con altre università, dati della società AirDNA, anno 2024) riporta per l’Italia:

• circa 754.000 alloggi su Airbnb, l’82% appartamenti interi;
• in media 70 notti prenotate per alloggio nell’anno, cioè circa il 19% dei giorni dell’anno;
• prezzo medio di 167 euro a notte e incasso medio di 11.700 euro.

Nelle città studiate le notti medie per alloggio vanno da 78 a 148:

Città	Notti prenotate medie per alloggio (2024)
Venezia	148
Roma	129
Firenze	126
Bologna	123
Napoli	103
Milano	85
Cagliari	82
Torino	78

AIGAB, l’associazione dei gestori professionali, misura invece le case gestite in modo continuativo. Secondo dati citati dalla stampa, nel 2025 l’occupazione a Roma è stata del 68% (Il Foglio) e a Milano nel febbraio 2025 intorno al 70% (Il Post). AIGAB rappresenta una parte del settore, quindi i suoi dati vanno letti con prudenza.

Istat offre un’idea della domanda: le notti prenotate in Italia tramite le quattro principali piattaforme sono passate da circa 66 milioni nel 2018 a quasi 127 milioni nel 2024, e circa tre su quattro sono di clienti stranieri.

Quale numero uso per la mia casa?

Nessuno dei due così com’è. Il dato nazionale è troppo basso per una casa gestita bene tutto l’anno; quello dei gestori professionali è troppo alto per chi parte da zero. Serve una stima della tua zona, mese per mese.

Un esempio

Luca ha un bilocale a Bologna e legge “123 notti”. Se lo applica alla sua casa, aperta tutto l’anno con buone recensioni, rischia di sottostimare. Se invece prende il 70% dei gestori, rischia di sopravvalutare il primo anno. Fa una stima prudente su annunci simili: 55% il primo anno (circa 200 notti), da rivedere dopo sei mesi.

In pratica

• Chiediti sempre se il dato è sull’anno intero o sulle notti disponibili.
• Usa le medie nazionali e di città solo come ordine di grandezza.
• Ricorda chi produce il dato e per quale scopo.
• Stima l’occupazione della tua zona su annunci simili.
• Aggiorna la stima con i tuoi dati reali dopo qualche mese.