Quanto rende un affitto breve a Napoli?

Q: Quanto rende un affitto breve a Napoli?

Secondo il progetto di ricerca AirMap del Politecnico di Torino (dati AirDNA 2024), a Napoli un alloggio su Airbnb ha avuto in media 103 notti prenotate a 110 euro, cioè circa 11.300 euro di incasso lordo l'anno. Tolti commissioni, pulizie, utenze, spese fisse e cedolare, il netto è molto più basso e dipende da zona e gestione.

Napoli è una delle città italiane dove gli affitti brevi sono cresciuti più in fretta. Proprio per questo la domanda giusta non è solo “quanto incassa una casa”, ma quanto resta dopo costi e tasse, in un mercato sempre più affollato.

Cosa dicono i dati disponibili?

Non esistono statistiche ufficiali sui ricavi delle singole case. Il riferimento più solido oggi è AirMap, un progetto di ricerca coordinato dal Politecnico di Torino con altre università, che elabora dati della società AirDNA. Per Napoli, con dati del 2024:

Indicatore	Valore
Alloggi attivi su Airbnb	16.633
Crescita 2017-2024	+98,6%
Appartamenti interi	66,6%
Notti prenotate in media per alloggio	103
Prezzo medio a notte	110 euro
Incasso medio per alloggio	11.317 euro l’anno

Secondo il comunicato del Politecnico (22 maggio 2026), in città le notti prenotate sono state circa 1,7 milioni, quasi il triplo del 2017. Istat segnala che tra il 2015 e il 2025 Napoli è salita dal 15° al 12° posto tra i Comuni italiani per presenze turistiche.

Attenzione: 103 notti è una media che comprende anche case affittate solo pochi mesi o stanze singole. Un appartamento intero gestito tutto l’anno può fare di più, ma anche la concorrenza è raddoppiata.

Quali regole locali incidono sul rendimento?

Centro storico: dal 27 ottobre 2026 è in vigore una variante urbanistica che punta a riservare almeno il 70% alla residenza ordinaria. Le modalità di verifica non sono ancora state pubblicate: prima di comprare o aprire nel centro storico, verifica la situazione dell’edificio.
Imposta di soggiorno: per le locazioni brevi il Comune ha fissato per il 2026 6 euro a persona a notte. La paga l’ospite, ma tu devi riscuoterla e versarla, salvo che lo faccia il portale.
Codici: in Campania servono sia il codice regionale CUSR sia il CIN.

Un esempio con numeri stimati

Bilocale per 4 persone al Vomero, fuori dall’area della variante. Tutti i numeri sono stime per mostrare il metodo.

200 notti vendute a 95 euro: 19.000 euro
70 pulizie a 45 euro pagate dagli ospiti: 3.150 euro
Incasso annuo: 22.150 euro

Costi annui stimati: commissioni dei portali (circa 18%) 3.990 euro, pulizie 2.800 euro, utenze e wi-fi 1.900 euro, consumabili 900 euro, manutenzione 800 euro, condominio 900 euro, IMU 1.000 euro, assicurazione 300 euro. Totale 12.590 euro.

Cedolare al 21% sull’intero incasso: 4.650 euro. Netto: circa 4.900 euro l’anno, poco più di 400 euro al mese.

Se la casa fosse costata 230.000 euro (ipotesi), il rendimento netto sarebbe intorno al 2%. Con i numeri medi di AirMap (103 notti) il netto sarebbe molto più basso.

Cosa fa la differenza a Napoli?

Quartiere: collegamenti con metro e funicolari, vicinanza a porto, stazione e centro.
Qualità: con tanta offerta, contano foto, pulizia e recensioni.
Stagione: primavera, estate ed eventi spostano molto i prezzi.
Regole: la variante del centro storico può limitare le nuove aperture.

In pratica

Usa i dati AirMap come riferimento medio, non come previsione per la tua casa.
Stima prezzo e notti con 10-20 annunci simili nel tuo quartiere.
Verifica se l’immobile ricade nell’area della variante del centro storico.
Metti nel conto imposta di soggiorno, CUSR e CIN.
Calcola la cedolare sull’intero incasso, non sul netto.