Quanto rende un affitto breve a Venezia?
Venezia ha i numeri medi più alti tra le città studiate dal progetto AirMap del Politecnico di Torino: nel 2024 (dati AirDNA) 148 notti prenotate per alloggio a 205 euro, circa 30.200 euro di incasso lordo l'anno. Ma i costi sono alti e un possibile limite di 120 giorni nella città storica può cambiare molto il risultato.
Le regole su questo tema stanno cambiando: verifica sempre con il tuo Comune, la Regione o un commercialista prima di agire.
Venezia è un caso a parte: domanda turistica altissima tutto l’anno, prezzi a notte tra i più alti d’Italia, ma anche costi di gestione elevati e regole che potrebbero limitare i giorni di affitto nella città storica.
Cosa dicono i dati disponibili?
Il riferimento più completo è AirMap, progetto di ricerca coordinato dal Politecnico di Torino che usa dati della società AirDNA. Per Venezia, con dati del 2024:
| Indicatore | Valore |
|---|---|
| Alloggi attivi su Airbnb | 11.322 |
| Crescita 2017-2024 | +12% |
| Appartamenti interi | 74,1% |
| Notti prenotate in media per alloggio | 148 |
| Prezzo medio a notte | 205 euro |
| Incasso medio per alloggio | 30.205 euro l’anno |
Il comunicato del Politecnico (22 maggio 2026) parla di 342 milioni di euro di ricavi annui in città e segnala che a Venezia, Firenze e Milano oltre il 30% degli alloggi è gestito da operatori con più di 10 unità. Secondo Istat, Venezia è stabilmente tra i primi quattro Comuni italiani per presenze turistiche.
La crescita lenta dell’offerta (+12% in sette anni) indica un mercato vicino alla saturazione: le case migliori lavorano bene, quelle mediocri faticano a distinguersi.
Perché i costi pesano più che altrove?
- Pulizie e logistica: in città storica spostamenti a piedi o in barca, consegne di biancheria più care.
- Manutenzione: umidità e acqua alta richiedono interventi più frequenti.
- Prezzi delle case: alti, quindi il rendimento in percentuale scende.
Il limite dei 120 giorni cambia i conti?
Una legge del 2022 permette al Comune di limitare le locazioni turistiche oltre 120 giorni l’anno nella città storica. Il regolamento è stato proposto ma la sua entrata in vigore va verificata con il Comune: per questo la pagina è segnata da verificare. Mestre e la terraferma non rientrano nella proposta.
Un esempio con numeri stimati
Bilocale per 4 persone a Cannaregio. Tutti i numeri sono stime per mostrare il metodo.
| Senza limite | Con limite di 120 notti | |
|---|---|---|
| Notti vendute | 220 a 180 euro | 120 a 200 euro |
| Pulizie pagate dagli ospiti | 80 a 60 euro | 45 a 60 euro |
| Incasso annuo | 44.400 euro | 26.700 euro |
| Commissioni (circa 18%) | 7.990 | 4.810 |
| Pulizie | 4.400 | 2.480 |
| Utenze, consumabili | 3.400 | 2.300 |
| Manutenzione | 1.500 | 1.500 |
| Condominio, IMU, assicurazione | 3.000 | 3.000 |
| Cedolare 21% sull’incasso | 9.320 | 5.610 |
| Netto annuo | circa 14.800 euro | circa 7.000 euro |
Le spese fisse restano uguali anche se affitti meno notti: per questo un tetto ai giorni dimezza il netto, non lo riduce in proporzione. Se la casa fosse costata 450.000 euro (ipotesi), il rendimento netto passerebbe da circa il 3,3% a circa l’1,6%.
In pratica
- Usa i dati AirMap come media cittadina, non come promessa.
- Verifica con il Comune lo stato del regolamento sui 120 giorni.
- Fai sempre due conti: con e senza limite di giorni.
- Metti in conto costi di pulizia e manutenzione più alti della media.
- Ricorda che dal 2026, oltre due appartamenti, l’attività si presume d’impresa.
Fonti
- Politecnico di Torino, FULL - AirMap: dati per città (Venezia, 2024)
- Politecnico di Torino - Airbnb nelle città italiane: i dati, la regolazione, le sfide (22 maggio 2026)
- Istat - Dal Grand tour al turismo di massa (17 luglio 2026)
- Agenzia delle Entrate - Locazioni brevi: disciplina fiscale e regole per gli intermediari (aprile 2026)