Quanto rende un affitto breve a Firenze?

Firenze è il caso più particolare tra le grandi città italiane. La domanda turistica è altissima e i prezzi a notte sono elevati, ma il Comune ha scelto di limitare gli affitti turistici brevi per proteggere la residenza. Prima di parlare di rendimento bisogna quindi chiedersi: in questa casa posso farlo?

Quali regole valgono oggi?

Il regolamento comunale sulle locazioni turistiche brevi è stato approvato dal Consiglio comunale il 5 maggio 2025 ed è in vigore da fine maggio 2025, sulla base della legge regionale toscana sul turismo (legge 61/2024). In sintesi:

• blocco delle nuove locazioni turistiche brevi nell’area UNESCO del centro storico;
• autorizzazione comunale di cinque anni, legata al proprietario e all’immobile: se la casa viene venduta, l’autorizzazione decade;
• superficie minima di 28 metri quadrati, con requisiti minimi per le camere;
• deroga transitoria per chi affittava già nel 2024, con tempo fino al 2028 per adeguarsi;
• le locazioni di una porzione della casa in cui il proprietario risiede seguono regole più leggere, senza autorizzazione preventiva.

Nel maggio 2026 il TAR Toscana ha respinto 19 ricorsi contro il regolamento. A giugno 2026 il Consiglio comunale ha votato l’estensione del blocco ad altre zone fuori dal centro storico (tra cui Campo di Marte, Gavinana, Rifredi, Statuto, Libertà, Savonarola e San Jacopino), per oltre 67.000 abitazioni. Chi aveva già un’attività può proseguire, chi non l’aveva resta escluso. Le associazioni dei gestori hanno annunciato ulteriori ricorsi: il quadro può ancora cambiare.

Cosa dicono i dati?

Secondo il rapporto Airmap su Firenze, nel 2024 la tariffa media giornaliera degli affitti brevi è stata di circa 183 euro (circa 252 euro per gli appartamenti interi) con un’occupazione intorno al 56%. Gli annunci rilevati in città sono stimati in oltre 12.000 nel 2026, in gran parte concentrati nel centro storico. Sono dati medi: case e zone diverse hanno risultati molto diversi.

Altri costi locali: l’imposta di soggiorno per le locazioni turistiche è di 6 euro a persona per notte dal 1° febbraio 2025, per un massimo di 7 notti, secondo le guide di settore; verificala sul sito del Comune. Firenze vieta inoltre le keybox su spazi pubblici nel centro.

Un esempio con numeri stimati

Bilocale già autorizzato, fuori dall’area UNESCO ma ben collegato. Numeri stimati per mostrare il metodo.

• 200 notti vendute all’anno (55%) a 150 euro: 30.000 euro
• 60 pulizie a 60 euro pagate dagli ospiti: 3.600 euro
• Incasso annuo: 33.600 euro

Costi annui stimati: commissioni (circa 18,9%) 6.350 euro, pulizie 3.300 euro, utenze e wi-fi 2.100 euro, consumabili 1.100 euro, manutenzione 1.000 euro, condominio 1.200 euro, IMU 1.500 euro, assicurazione 250 euro. Totale 16.800 euro.

Cedolare 21% sull’incasso: 7.060 euro. Netto: circa 9.740 euro l’anno.

Il numero è interessante, ma vale solo per chi ha già titolo per affittare. Per chi compra oggi una casa in una zona bloccata, il rendimento da affitto breve è semplicemente zero, e resta solo l’affitto tradizionale o transitorio.

Conviene comprare a Firenze per fare affitti brevi?

Oggi è una scelta ad alto rischio. Prima di qualsiasi acquisto:

• verifica se l’indirizzo ricade nelle zone bloccate;
• ricorda che l’autorizzazione non passa al nuovo proprietario con la vendita;
• controlla superficie e requisiti dei locali;
• valuta il rendimento come affitto tradizionale, che resta l’unica strada sicura.

In pratica

• Controlla sul sito del Comune se la tua zona è soggetta al blocco.
• Se affittavi già nel 2024, verifica cosa devi fare entro il 2028.
• Ricorda che l’autorizzazione decade con la vendita della casa.
• Rispetta la superficie minima di 28 metri quadrati.
• Calcola il netto con i costi e la cedolare sull’intero incasso.
• Segui ricorsi e modifiche: le regole possono cambiare ancora.