Quanto rende un affitto breve a Roma?

Roma è una delle città più richieste al mondo, con turisti tutto l’anno, pellegrini e viaggiatori d’affari. Proprio per questo l’offerta di case per brevi soggiorni è cresciuta molto, soprattutto intorno al Giubileo del 2025. Oggi la domanda non manca, ma la concorrenza è più forte di qualche anno fa.

Cosa dicono i dati disponibili?

Non esistono statistiche ufficiali sui ricavi medi. I dati più citati vengono dall’associazione dei gestori AIGAB, che è parte in causa nel dibattito, quindi vanno letti con prudenza:

• nel 2025 l’occupazione media degli affitti brevi a Roma è stata del 68%, con una durata media del soggiorno di circa 4 giorni;
• nell’anno del Giubileo l’offerta è cresciuta di circa il 30%, mentre la domanda è scesa di circa il 10%;
• a inizio 2026 gli annunci di case in affitto breve erano circa 20.600, secondo i dati citati dal Foglio;
• l’associazione prevede un calo dell’offerta, con alcuni proprietari che passano ad affitti di medio periodo o affidano la casa a gestori professionali.

In pratica: molte case hanno dovuto abbassare i prezzi per riempire il calendario, e la redditività è scesa rispetto agli anni migliori.

Quali regole locali incidono?

• Contributo di soggiorno: secondo la tabella di Roma Capitale in vigore dal 1° ottobre 2023, per le locazioni brevi è di 6 euro a persona per notte, per un massimo di 10 notti consecutive. Lo paga l’ospite; chi incassa il canone, compresi portali e intermediari, è responsabile della riscossione e del versamento. Verifica sul sito del Comune eventuali aggiornamenti.
• Keybox: la polizia locale ha rimosso le cassette per chiavi installate su spazi pubblici, soprattutto in centro. La stampa riferisce che il Comune sta preparando regole più restrittive sugli affitti brevi.
• Identificazione degli ospiti: valgono le regole nazionali sulla comunicazione alla Questura.

Un esempio con numeri stimati

Bilocale per 4 persone in un quartiere semicentrale ben collegato. Numeri stimati per mostrare il metodo.

• 230 notti vendute all’anno (63%) a 110 euro: 25.300 euro
• 75 pulizie a 55 euro pagate dagli ospiti: 4.125 euro
• Incasso annuo: 29.425 euro

Costi annui stimati: commissioni (circa 18,9%) 5.560 euro, pulizie 3.750 euro, utenze e wi-fi 2.100 euro, consumabili 1.100 euro, manutenzione 1.000 euro, condominio 1.300 euro, IMU 1.500 euro, assicurazione 250 euro. Totale 16.560 euro.

Cedolare 21% sull’incasso: 6.180 euro. Netto: circa 6.690 euro l’anno.

Se la casa è costata 280.000 euro, il rendimento netto è intorno al 2,4%. Con un property manager al 20-25% il netto scende ancora.

Cosa fa la differenza a Roma?

• Zona e collegamenti: vicinanza a metro, tram e principali luoghi di visita.
• Qualità e recensioni: con tanta offerta, gli ospiti scelgono le case con foto curate e voti alti.
• Prezzi dinamici: alta stagione, eventi religiosi, concerti e partite cambiano molto la domanda.
• Durata dei soggiorni: soggiorni brevi significano più pulizie e più lavoro.
• Alternative: i contratti transitori di medio periodo possono essere utili nei mesi deboli.

In pratica

• Usa i dati AIGAB come riferimento generale, non come promessa.
• Stima prezzo e occupazione con annunci simili nel tuo quartiere.
• Considera il contributo di soggiorno e chi lo riscuote.
• Non installare keybox su spazi pubblici.
• Calcola il netto annuo con cedolare sull’intero incasso.
• Segui le nuove regole che il Comune sta preparando.