Cos'è l'ADR e come si calcola?

L’ADR, dall’inglese Average Daily Rate, è il prezzo medio per notte venduta. È uno degli indicatori base del settore alberghiero ed è diventato comune anche negli affitti brevi, nei report di mercato e nei software di gestione.

Qual è la formula?

ADR = ricavo delle notti vendute ÷ numero di notti vendute

Contano solo le notti effettivamente prenotate e pagate. Le notti libere, quelle bloccate per uso personale e quelle regalate restano fuori dal conteggio. Per questo l’ADR dice quanto vendi caro, non quanto vendi.

Si calcola prima o dopo commissioni e pulizie?

Qui serve attenzione, perché non tutti usano la stessa regola:

Fonte	Cosa include di solito
Hotel (standard di settore)	solo il ricavo delle camere, senza tasse e servizi extra
AirDNA (dati di mercato affitti brevi)	prezzo per notte più costo di pulizia, senza le commissioni di servizio della piattaforma
Il tuo foglio di calcolo	quello che decidi tu, purché sempre uguale

Per esempio, AirDNA spiega che cinque notti a 250 dollari più 200 dollari di pulizia danno un ADR di 290 dollari, perché la pulizia viene divisa sulle notti. Se poi confronti il tuo ADR senza pulizie con quello di un report che le include, il tuo sembrerà più basso anche se non lo è.

Il consiglio pratico: tieni due numeri. L’ADR “di prezzo” (solo le notti, per confrontarti con il mercato) e il ricavo netto per notte (dopo commissioni, pulizie e tasse, per capire quanto guadagni davvero).

Che differenza c’è tra ADR, occupazione e RevPAR?

• Occupazione: notti vendute diviso notti disponibili.
• ADR: ricavo diviso notti vendute.
• RevPAR (Revenue per Available Room): ricavo diviso notti disponibili, che equivale ad ADR per occupazione.

L’ADR da solo può ingannare. Se alzi molto i prezzi, l’ADR sale, ma se il calendario si svuota il ricavo totale scende. Per questo si legge sempre insieme agli altri due.

Un esempio

Sara ha un monolocale a Torino. A marzo (31 notti disponibili, cifre di esempio) vende 22 notti e incassa 1.870 euro di pernottamenti, più 6 pulizie da 40 euro pagate dagli ospiti.

• ADR senza pulizie: 1.870 ÷ 22 = 85 euro
• ADR con pulizie: (1.870 + 240) ÷ 22 = circa 96 euro
• Occupazione: 22 ÷ 31 = circa 71%
• RevPAR senza pulizie: 1.870 ÷ 31 = circa 60 euro

Se ad aprile vende 27 notti a un ADR di 78 euro, incassa 2.106 euro: l’ADR è sceso, ma il RevPAR (circa 70 euro su 30 notti) e il ricavo sono saliti.

Come si usa l’ADR nelle decisioni?

• Confronto con la zona: se il tuo ADR è molto sotto quello di case simili e l’occupazione è alta, probabilmente puoi alzare i prezzi.
• Confronto nel tempo: lo stesso mese dell’anno prima, a parità di metodo di calcolo.
• Verifica degli sconti: se l’ADR scende molto e l’occupazione sale poco, gli sconti non stanno funzionando.

In pratica

• Calcola l’ADR dividendo il ricavo delle notti per le notti vendute.
• Decidi se includere o no le pulizie e resta coerente.
• Leggi sempre ADR, occupazione e RevPAR insieme.
• Quando usi un report di mercato, controlla come calcola l’ADR.
• Tieni a parte il ricavo netto per notte per capire il guadagno reale.