Come decidere il prezzo per notte su Airbnb?

Il prezzo per notte è la leva che più incide su quante prenotazioni ricevi e su quanto ti resta in tasca. Non esiste un numero giusto valido per tutti: si costruisce in due passaggi, prima guardando i tuoi costi, poi guardando il mercato intorno a te.

Qual è il prezzo sotto cui non devo scendere?

Prima di tutto serve un prezzo minimo, cioè la cifra che copre tutte le spese di una notte. Le voci da mettere in conto sono:

• commissione della piattaforma: su Airbnb, con la struttura “divisa” l’host paga di solito il 3% e l’ospite una sua tariffa; con la tariffa “solo host” la commissione è trattenuta tutta a te, di solito intorno al 15,5%. Airbnb sta estendendo la tariffa solo host a molti account, soprattutto a chi usa un software di gestione: controlla quale si applica a te nelle impostazioni;
• pulizie e biancheria, se non le copri interamente con il costo di pulizia;
• utenze, internet e prodotti di consumo (caffè, carta, detersivi);
• tasse: con la cedolare secca il 21% o il 26% sul canone;
• una quota per manutenzione e usura dell’arredo.

Le percentuali delle commissioni possono cambiare e variano per Paese: Airbnb si riserva di modificarle, quindi verificale sulla pagina ufficiale prima di fare i conti.

Come capisco quanto chiedono gli altri?

Airbnb mette a disposizione nel calendario uno strumento per confrontare il prezzo con annunci simili: selezioni una o più notti, tocchi il prezzo e apri “annunci simili”. Vedi una mappa con i prezzi medi delle case già prenotate e di quelle ancora libere. È un dato utile perché distingue tra ciò che gli ospiti hanno davvero pagato e ciò che è solo in vetrina.

Due avvertenze. Il confronto riguarda il prezzo per notte, non il totale del soggiorno, che cambia con costo di pulizia e sconti. E lo strumento non compare se hai attivato i prezzi intelligenti o se in zona ci sono pochi annunci comparabili.

Guarda case davvero simili alla tua: stessa zona, stesso numero di posti letto, qualità e recensioni comparabili. Un bilocale con 4,9 di media e foto curate non è un buon riferimento per un bilocale appena pubblicato.

Come passo dal prezzo base ai prezzi giorno per giorno?

Una volta scelto il prezzo base, lo adatti al calendario:

Situazione	Cosa fare di solito
Venerdì e sabato	prezzo più alto del base
Alta stagione, eventi, fiere	aumenti più decisi, anche con mesi di anticipo
Bassa stagione	prezzo vicino al minimo, sconti settimanali
Notte libera tra due prenotazioni	piccolo sconto per riempirla

Airbnb permette anche sconti per soggiorni di 7 o 28 notti, sconti per prenotazioni anticipate o dell’ultimo minuto e una promozione per i nuovi annunci.

Un esempio

Andrea ha un bilocale a Bologna. Stima (sono stime) 420 euro al mese di costi fissi tra utenze, internet, consumabili e accantonamento per l’arredo; con circa 20 notti vendute al mese fanno 21 euro a notte. Aggiunge il 15,5% di commissione e il 21% di cedolare: per non perdere soldi gli servono almeno 35-40 euro a notte, pulizie escluse perché coperte dal costo di pulizia.

Poi guarda gli annunci simili: i bilocali prenotati in zona hanno una media di 95 euro. Parte con un prezzo base di 85 euro, perché non ha ancora recensioni, e sale a 100 euro il venerdì e il sabato. Dopo le prime recensioni positive, riallinea il base alla media della zona.

Ogni quanto va rivisto il prezzo?

Almeno una volta al mese, e sempre prima dei periodi forti. Se il calendario dei prossimi 30 giorni è quasi pieno, probabilmente il prezzo è basso; se è quasi vuoto mentre gli annunci simili sono prenotati, probabilmente è alto.

In pratica

• Calcola il prezzo minimo sommando commissioni, costi fissi, pulizie e tasse.
• Verifica quale struttura di commissione Airbnb applica al tuo account.
• Confronta il prezzo con annunci simili davvero comparabili.
• Fissa un prezzo base e regole per weekend, stagioni ed eventi.
• Parti leggermente sotto la media finché non hai recensioni.
• Controlla occupazione e prezzi della zona almeno una volta al mese.