Come fare una stima di rendimento per un proprietario?
Per stimare quanto può rendere una casa in affitto breve trova 10-20 annunci simili nella zona, ricava prezzo medio per notte e occupazione mese per mese, calcola l'incasso lordo e togli commissioni dei portali, pulizie non coperte, utenze, consumabili, compenso del gestore e tasse. Presenta tre scenari (prudente, medio, buono) e confrontali con l'affitto tradizionale.
La stima di rendimento è il documento che il proprietario guarderà più volte prima di decidere, e che ti rinfaccerà se i numeri non tornano. Deve essere prudente, trasparente e facile da leggere. Ecco un metodo in cinque passi.
1. Come trovo gli annunci di confronto?
Cerca su Airbnb e Booking 10–20 annunci davvero simili: stessa zona (entro qualche centinaio di metri in città), stesso numero di camere e posti letto, livello di arredo simile. Escludi quelli senza recensioni o con valutazioni basse.
Per ogni annuncio annota:
- prezzo per notte in un giorno feriale e nel weekend, in bassa e alta stagione;
- quanti giorni risultano già occupati nei prossimi 30–60 giorni (osservando il calendario);
- numero di recensioni negli ultimi 12 mesi, utile per capire quanto lavora.
Per un quadro della città puoi usare anche dati aperti come quelli di Inside Airbnb, che pubblica per varie città italiane i file degli annunci e dei calendari.
2. Come stimo prezzo e occupazione?
Costruisci una tabella mese per mese: prezzo medio per notte e percentuale di notti occupate. Le città d’arte hanno stagioni diverse dalle località di mare, e un mese di fiera o di eventi cambia tutto. Usa valori un po’ sotto la media degli annunci migliori: una casa nuova parte senza recensioni.
3. Quali costi tolgo?
| Voce | Come stimarla |
|---|---|
| Commissioni dei portali | su Airbnb molti gestori con software pagano una commissione solo host intorno al 15,5% più IVA; su Booking dipende dal contratto, spesso intorno al 15% |
| Pulizie e biancheria | di solito pagate dall’ospite con la tariffa di pulizia; stima la parte non coperta |
| Utenze e internet | bollette reali dell’immobile, più alte che con un inquilino |
| Consumabili | carta, sapone, caffè, piccoli ricambi |
| Compenso del gestore | per esempio il 20% del lordo, se è il tuo modello |
| Tasse | cedolare secca al 21% o al 26%, oppure tassazione ordinaria |
L’imposta di soggiorno non è né un ricavo né un costo: la paga l’ospite e va al Comune.
4. Come presento gli scenari?
Tre colonne: prudente, medio, buono. Esempio per un bilocale a Bologna (tutte stime, calcolo semplificato):
| Prudente | Medio | Buono | |
|---|---|---|---|
| Notti occupate in un anno | 200 | 240 | 275 |
| Prezzo medio per notte | 85 € | 95 € | 105 € |
| Incasso lordo | 17.000 € | 22.800 € | 28.875 € |
| Commissioni portali (circa 15%) | –2.550 € | –3.420 € | –4.330 € |
| Gestore (20% del lordo) | –3.400 € | –4.560 € | –5.775 € |
| Utenze e consumabili | –2.000 € | –2.200 € | –2.400 € |
| Prima delle tasse | 9.050 € | 12.620 € | 16.370 € |
Accanto metti l’affitto tradizionale: per esempio 850 euro al mese, cioè 10.200 euro l’anno, con le sue spese e i suoi rischi. Il proprietario deve vedere che nello scenario prudente la differenza può essere piccola.
5. Cosa scrivo sotto la tabella?
Le ipotesi, in chiaro: da quali annunci sono presi i dati, quale commissione hai considerato, chi paga le pulizie, che regime fiscale hai simulato. Aggiungi una riga onesta: «È una stima, non una garanzia: i risultati reali dipendono da mercato, stagione e stato della casa».
Quali errori evitare?
- Usare i prezzi di agosto per tutto l’anno.
- Dimenticare le commissioni dei portali o le utenze.
- Confrontare con annunci molto migliori della casa del proprietario.
- Presentare solo lo scenario buono.
In pratica
- Raccogli 10–20 annunci davvero simili e annota prezzi e calendario.
- Stima prezzo e occupazione mese per mese.
- Togli commissioni, utenze, consumabili, compenso e tasse.
- Presenta tre scenari e il confronto con l’affitto lungo.
- Scrivi le ipotesi e chiarisci che è una stima.