Cosa chiedere al proprietario durante il sopralluogo?

Il sopralluogo ha due scopi: capire se la casa è adatta agli affitti brevi e capire se il proprietario è adatto a lavorare con te. Arriva con una lista di domande, ascolta più di quanto parli e prendi appunti. Questa è la checklist da stampare o tenere sul telefono.

Cosa chiedo sulle intenzioni del proprietario?

• Perché sta pensando agli affitti brevi adesso?
• Cosa ha fatto finora con la casa (vuota, affittata, già su Airbnb)?
• Quanto si aspetta di incassare e da dove viene quel numero?
• Cosa lo preoccupa di più?
• Vuole usare la casa in alcuni periodi? Quali?
• Chi altro decide (coniuge, fratelli, commercialista)?
• Entro quando vorrebbe partire?

Quali documenti chiedo?

• dati catastali e titolo di proprietà (o contratto, se è a sua volta in affitto);
• eventuale codice regionale e CIN già richiesti, o se va fatta la richiesta;
• certificazioni degli impianti, se disponibili, e libretto della caldaia;
• regolamento di condominio e verbali recenti, se ci sono state discussioni sugli affitti brevi;
• contratti delle utenze e intestatario;
• polizza assicurativa della casa.

Perché il regolamento condominiale è così importante?

Perché un regolamento di natura contrattuale può contenere divieti di destinazione, come il divieto di adibire gli appartamenti ad attività ricettive o “case di alloggio”. La Cassazione ha confermato che l’amministratore può agire per farli rispettare. Le sentenze però non sono tutte uguali: alcuni tribunali hanno ritenuto che il divieto di B&B e affittacamere non copra le semplici locazioni brevi. Leggi il testo esatto e, se c’è un dubbio, chiedi un parere prima di partire.

Cosa controllo nella casa?

Area	Cosa guardare
Accesso	piano, ascensore, portone, citofono, possibilità di self check-in
Sicurezza	estintore, rilevatori di gas e monossido dove ci sono impianti a gas, impianto elettrico, uscite
Comfort	letti e materassi, divano letto, riscaldamento, aria condizionata, rumore dalla strada
Bagno e cucina	pressione e acqua calda, stato di elettrodomestici e stoviglie
Internet	presenza di fibra o copertura, velocità
Dettagli	luce naturale, vista, balcone: utili per foto e annuncio
Lavori	piccole riparazioni, tinteggiatura, arredi da sostituire

Fai foto di ogni stanza: ti servono per la stima, per l’inventario e per preparare la proposta.

Cosa chiedo su soldi e responsabilità?

• Ha un budget per sistemare la casa? Quanto?
• Chi paga utenze, internet, condominio, manutenzioni ordinarie e straordinarie?
• Preferisce ricevere gli incassi direttamente o tramite te?
• Come vuole essere aggiornato: report mensile, accesso al calendario, telefonate?
• Ha un commercialista con cui parlare di cedolare secca e dichiarazione?

Quali segnali di allarme osservare?

• Aspettative di incasso molto sopra quelle di mercato, non negoziabili.
• Rifiuto di qualsiasi spesa, anche minima, per mettere la casa in ordine.
• Voglia di controllare ogni prenotazione o di cambiare i prezzi da solo.
• Problemi aperti con il condominio o con i vicini.

Un esempio

Nel sopralluogo di un trilocale a Verona, Matteo scopre che il proprietario vuole la casa libera tutto luglio per la famiglia, che il regolamento condominiale vieta “pensioni e affittacamere” e che manca il rilevatore di monossido vicino alla caldaia. Annota tutto, chiede una copia del regolamento da far leggere a un legale e inserisce nella proposta il costo del rilevatore e le date bloccate. Il proprietario apprezza di non aver ricevuto una stima “da agosto tutto l’anno”.

In pratica

• Porta una checklist e prendi appunti.
• Chiedi motivazioni, paure, date personali e chi decide.
• Raccogli documenti, codici, regolamento condominiale e utenze.
• Controlla sicurezza, comfort, internet e accesso.
• Chiarisci chi paga cosa e come vuole essere aggiornato.
• Fai foto di tutto e annota i segnali di allarme.