Cos'è un affittacamere e come si apre?
L'affittacamere è una struttura ricettiva extralberghiera che offre camere, in molte Regioni fino a sei in non più di due appartamenti dello stesso edificio, con pulizia e cambio biancheria. Per aprirlo verifichi legge regionale e locali, apri di solito la partita IVA, presenti la SCIA al SUAP e ottieni codice regionale e CIN.
Le regole su questo tema stanno cambiando: verifica sempre con il tuo Comune, la Regione o un commercialista prima di agire.
Le differenze tra affittacamere, B&B e affitto breve sono spiegate in altre pagine. Qui ci concentriamo sui passaggi per aprire un affittacamere. Le regole sono regionali e cambiano molto da una Regione all’altra: i passaggi qui sotto sono generali, per questo la pagina è segnata da verificare.
Cos’è, in breve?
Un’attività ricettiva che affitta camere ai turisti, non appartamenti interi, con alcuni servizi:
- in molte Regioni fino a sei camere in non più di due appartamenti dello stesso stabile;
- servizi come pulizia e cambio biancheria, a volte la colazione, secondo la Regione;
- spesso gestito in forma imprenditoriale; alcune Regioni ammettono anche una forma non imprenditoriale con limiti più bassi.
Dopo la sentenza 80/2012 della Corte costituzionale, che ha cancellato le definizioni nazionali del Codice del turismo, sono le Regioni a stabilire numeri e requisiti.
Quali sono i passaggi?
- Leggi la legge e il regolamento regionali: numero di camere e posti letto, superfici minime, bagni, servizi obbligatori, apertura annuale o stagionale.
- Verifica i locali con un tecnico: agibilità, destinazione d’uso, impianti a norma, prevenzione incendi se richiesta.
- Controlla il condominio: il regolamento può vietare attività ricettive.
- Apri la partita IVA, se la gestione è imprenditoriale, con il codice ATECO adatto, iscrizione al registro delle imprese e posizione previdenziale.
- Presenta la SCIA al SUAP del Comune. Nel Lazio, per esempio, le linee guida regionali del 2026 indicano la SCIA per le strutture extralberghiere.
- Iscriviti alla banca dati regionale per il codice regionale e poi chiedi il CIN sulla BDSR.
- Attiva gli obblighi ricorrenti: Alloggiati Web, statistiche ISTAT, imposta di soggiorno.
E il fisco?
Un affittacamere non è una locazione breve: i servizi tipici di una struttura ricettiva fanno uscire dal regime delle locazioni brevi e dalla cedolare secca. Il reddito si tassa secondo la forma scelta (per esempio regime forfettario o ordinario d’impresa), da valutare con il commercialista.
Un esempio
Antonio ha un appartamento di quattro camere a Bari, in un palazzo dove non vive. Vuole affittare le camere singolarmente con pulizia giornaliera. Legge il regolamento regionale pugliese, fa verificare superfici e bagni da un geometra, apre la partita IVA e presenta la SCIA al SUAP. Poi ottiene il codice regionale e il CIN, si registra su Alloggiati Web e sul portale dell’imposta di soggiorno.
In pratica
- Leggi la normativa della tua Regione su affittacamere.
- Fai verificare i locali da un tecnico.
- Controlla il regolamento condominiale.
- Valuta con il commercialista partita IVA e regime fiscale.
- Presenta la SCIA, poi chiedi codice regionale e CIN.
Fonti
- Regione Lazio - Linee guida iscrizione strutture ricettive (15 aprile 2026)
- Codice del turismo, D.Lgs. 79/2011, art. 12 (Normattiva, con nota sulla sentenza della Corte costituzionale 80/2012)
- Decreto-legge 145/2023, art. 13-ter (Normattiva)
- Agenzia delle Entrate - Locazioni brevi: disciplina fiscale e regole per gli intermediari (aprile 2026)