Chi può fare locazione turistica in Italia?
Può farla chi ha il diritto di disporre della casa: il proprietario, l'usufruttuario, l'inquilino se il contratto o il proprietario consentono il subaffitto, e il comodatario. Da privato, senza partita IVA, si possono destinare alla locazione breve al massimo due appartamenti l'anno; oltre, o se lo fa una società, è un'attività d'impresa. Servono comunque CIN e regole regionali.
La pagina che spiega cosa sono gli affitti brevi accenna a chi può farli; qui entriamo nel dettaglio dei soggetti e dei limiti. Va detto subito che le norme fiscali sulle locazioni brevi, oggi nell’articolo 4 del decreto-legge 50/2017, passano negli articoli 207 e 208 del nuovo Testo unico delle imposte sui redditi (D.Lgs. 117/2026): il testo è in vigore dal 4 luglio 2026 ma si applica dal 1° gennaio 2027, e riprende le stesse regole senza cambiarle nella sostanza. Per i redditi del 2026 resta quindi il riferimento al decreto-legge 50/2017.
Chi può affittare da privato?
Le persone fisiche, fuori da un’attività d’impresa, che hanno titolo per disporre della casa:
| Chi | A quali condizioni |
|---|---|
| Proprietario | sempre, nel rispetto di condominio e regole locali |
| Usufruttuario | sì, l’usufrutto dà il diritto di godere e dare in affitto |
| Inquilino | solo se il contratto o il proprietario permettono la sublocazione |
| Comodatario | sì, secondo l’Agenzia delle Entrate, se il comodato lo consente |
| Più comproprietari | sì, con accordo tra loro su gestione e incassi |
Anche chi vive all’estero può affittare una casa in Italia, con codice fiscale e adempimenti italiani.
Quanti appartamenti si possono affittare da privato?
Dal 2026 la legge di bilancio (legge 199/2025) ha abbassato la soglia: il regime delle locazioni brevi da privato vale per non più di due appartamenti per anno. Dal terzo l’attività si presume d’impresa, con partita IVA e tassazione d’impresa.
E le società?
Una società, o un privato con partita IVA che lo fa come attività d’impresa, può gestire affitti turistici, ma fuori dal regime delle locazioni brevi: niente cedolare secca, reddito d’impresa e, in molte Regioni, pratica al Comune come struttura o locazione imprenditoriale.
E chi gestisce case di altri?
Il property manager o l’agenzia non è il locatore: gestisce per conto del proprietario, con un mandato o un contratto di gestione, e ha obblighi propri come intermediario. Se invece prende in affitto la casa e la subaffitta, diventa lui il locatore.
Cosa serve in ogni caso?
Il CIN per ogni unità, la comunicazione degli ospiti alla Questura, l’imposta di soggiorno dove prevista e le eventuali pratiche regionali. Il regolamento condominiale può limitare l’uso della casa.
Un esempio
Sara è in affitto a Torino e vorrebbe subaffittare la stanza libera ai turisti. Prima chiede al proprietario un consenso scritto alla sublocazione. Il proprietario accetta: Sara chiede il CIN e organizza Alloggiati Web. Il fratello Davide, invece, con tre appartamenti ereditati, scopre che dal 2026 per affittarli tutti e tre per brevi periodi deve farlo come impresa.
In pratica
- Verifica di avere il titolo per disporre della casa: proprietà, usufrutto, consenso alla sublocazione o comodato.
- Conta quanti appartamenti destini alla locazione breve nell’anno.
- Oltre due appartamenti, valuta con il commercialista partita IVA e pratiche.
- Controlla regolamento condominiale e regole della Regione.
- Chiedi il CIN per ogni unità.
Fonti
- Agenzia delle Entrate - Locazioni brevi: disciplina fiscale e regole per gli intermediari (aprile 2026)
- Gazzetta Ufficiale - Legge 30 dicembre 2025, n. 199 (legge di bilancio 2026)
- D.Lgs. 19 giugno 2026, n. 117 - Testo unico delle imposte sui redditi (Normattiva)
- Decreto-legge 145/2023, art. 13-ter (Normattiva)