Cos'è una casa vacanze e come si apre?
La casa vacanze (CAV) è una struttura ricettiva extralberghiera prevista dalle leggi regionali: appartamenti arredati affittati ai turisti, con servizi minimi e senza ristorazione. Per aprirla si legge la legge regionale, si verificano casa e condominio, si presenta al SUAP la pratica richiesta (SCIA o comunicazione), si ottengono codice regionale e CIN.
Le regole su questo tema stanno cambiando: verifica sempre con il tuo Comune, la Regione o un commercialista prima di agire.
La differenza tra casa vacanze e semplice locazione turistica è spiegata in un’altra pagina. Qui ci concentriamo su cosa serve per aprire una casa vacanze. Ogni Regione ha regole proprie, quindi i passaggi sono generali e vanno verificati sulla legge regionale: per questo la pagina è segnata da verificare.
Cos’è, in breve?
La casa e appartamento per vacanze (spesso CAV) è una delle strutture ricettive extralberghiere. In genere:
- è composta da uno o più appartamenti arredati con cucina;
- offre servizi minimi: pulizia, cambio biancheria, assistenza, a seconda della Regione;
- non offre ristorazione o servizi di tipo alberghiero;
- in molte Regioni può essere gestita in forma imprenditoriale o non imprenditoriale, con regole diverse.
Il Codice del turismo aveva provato a dare definizioni nazionali, ma la Corte costituzionale (sentenza 80/2012) ha dichiarato illegittimo l’articolo sulle strutture extralberghiere: oggi decidono le Regioni.
Quali sono i passaggi?
- Leggi la legge regionale: definizione di casa vacanze, requisiti minimi, numero di unità, gestione imprenditoriale o no, periodi di apertura.
- Controlla la casa: agibilità, impianti a norma, superfici, arredi richiesti.
- Controlla il condominio: il regolamento può vietare attività ricettive.
- Presenta la pratica al SUAP del Comune. Nel Lazio, per esempio, le linee guida regionali del 2026 indicano la SCIA per le strutture extralberghiere e per le locazioni turistiche in forma imprenditoriale, e una comunicazione di inizio attività per gli alloggi gestiti in forma non imprenditoriale.
- Iscriviti alla banca dati regionale e ottieni il codice regionale (nel Lazio il CIR, tramite la piattaforma Ross 1000).
- Chiedi il CIN sulla BDSR del Ministero del Turismo e installa estintore e, se c’è gas, rilevatori.
- Organizza gli obblighi ricorrenti: Alloggiati Web, statistiche ISTAT, imposta di soggiorno.
Serve la partita IVA?
Se la gestione è imprenditoriale, sì, con iscrizione al registro delle imprese e posizione previdenziale. Dal 2026, inoltre, chi destina alla locazione breve più di due appartamenti è considerato per legge un’attività d’impresa. La scelta va fatta con il commercialista.
Un esempio
Giulia ha tre bilocali nello stesso palazzo a Gaeta e vuole affittarli ai turisti con pulizia infrasettimanale. Legge il regolamento regionale del Lazio, fa verificare gli impianti, controlla il regolamento condominiale, apre la partita IVA e presenta la SCIA al SUAP. Dopo l’iscrizione su Ross 1000 ottiene il CIR, poi il CIN, e li inserisce negli annunci.
In pratica
- Trova e leggi la legge regionale sulle case vacanze.
- Verifica agibilità, impianti e regolamento condominiale.
- Chiedi al SUAP quale pratica serve: SCIA o comunicazione.
- Ottieni codice regionale e CIN prima di pubblicare gli annunci.
- Decidi con il commercialista forma di gestione e tassazione.
Fonti
- Regione Lazio - Linee guida iscrizione strutture ricettive (15 aprile 2026)
- Codice del turismo, D.Lgs. 79/2011, art. 12 (Normattiva, con nota sulla sentenza della Corte costituzionale 80/2012)
- Funzione Pubblica - Modulo SCIA per locazioni in forma imprenditoriale
- Decreto-legge 145/2023, art. 13-ter (Normattiva)