Come aprire un B&B in casa propria?

Aprire un B&B in casa propria significa ospitare viaggiatori nelle stanze libere dell’abitazione in cui vivi, offrendo anche la colazione. È diverso dall’affitto breve di una stanza: il B&B è una struttura ricettiva regolata dalla legge della tua Regione, con requisiti e pratiche proprie.

Da dove parto?

Dalla legge regionale sul turismo e dal suo regolamento. Sono loro a stabilire:

• quante camere e quanti posti letto puoi offrire;
• se devi avere la residenza o il domicilio nella casa;
• se il B&B può essere non imprenditoriale (senza partita IVA) e a quali condizioni;
• eventuali periodi minimi di chiusura all’anno;
• i requisiti minimi dei locali e dei bagni.

Un esempio: in Lombardia (legge regionale 27/2015) il B&B è un’attività a conduzione familiare, non imprenditoriale, con al massimo quattro camere e dodici posti letto, e deve osservare un periodo di interruzione di almeno 90 giorni all’anno, comunicato in anticipo. In altre Regioni i numeri sono diversi.

Quali controlli fare sulla casa?

• Condominio: un regolamento contrattuale può vietare attività ricettive. Verificalo.
• Agibilità e impianti: la casa deve essere in regola; conserva le dichiarazioni di conformità di impianto elettrico e gas.
• Sicurezza: estintore e, se ci sono apparecchi a gas, rilevatori di gas e monossido, come per ogni alloggio con CIN.
• Bagni e camere: la Regione fissa le dimensioni minime e il rapporto tra bagni e ospiti.

Quali pratiche servono?

1. SCIA o comunicazione al SUAP del Comune, con i moduli regionali. Secondo le FAQ lombarde, per il B&B serve la SCIA al Comune dove si trova la struttura.
2. Codice regionale, se la Regione lo rilascia.
3. CIN sul portale BDSR del Ministero del Turismo.
4. Alloggiati Web: credenziali per comunicare gli ospiti alla Questura.
5. Imposta di soggiorno: registrazione presso il Comune, se la applica.
6. Flussi ISTAT: accesso al sistema regionale per i dati statistici.

E la colazione?

È il cuore del B&B, ma va servita nel rispetto delle regole igienico-sanitarie. Molte Regioni prevedono una colazione semplice, a volte solo con alimenti confezionati. Chiedi al Comune o all’ASL cosa è richiesto nel tuo caso prima di comprare forno e macchinari.

Serve la partita IVA?

Dipende dalla Regione e da come gestisci l’attività. Dove il B&B può essere non imprenditoriale (occasionale, familiare, entro i limiti di legge) la partita IVA in genere non serve, ma i redditi vanno comunque dichiarati, e non con la cedolare delle locazioni brevi: l’Agenzia delle Entrate chiarisce che offrire la colazione fa uscire dal regime delle locazioni brevi. Se l’attività è continuativa o supera i limiti, diventa impresa. Questo punto va valutato con un commercialista.

Un esempio

Anna vive a Bergamo in un appartamento con due camere libere. Verifica che il regolamento di condominio non vieti attività ricettive, scarica i moduli dalla Regione Lombardia e presenta la SCIA al SUAP. Ottiene il CIN, chiede le credenziali di Alloggiati Web e si registra per l’imposta di soggiorno. Programma la chiusura obbligatoria nei mesi in cui la città è meno richiesta.

In pratica

• Leggi legge e regolamento regionale sui B&B.
• Verifica condominio, impianti e requisiti dei locali.
• Presenta la SCIA o la comunicazione al SUAP.
• Ottieni codice regionale, se previsto, e CIN.
• Organizza Alloggiati Web, imposta di soggiorno e ISTAT.
• Chiedi a Comune o ASL le regole sulla colazione.
• Decidi con il commercialista la forma fiscale.