La soglia degli appartamenti si conta per proprietario o per gestore?
Si conta per locatore, cioè per chi dà in affitto: il proprietario, oppure chi subloca o ha la casa in comodato. Le case che un property manager gestisce per altri non si sommano sulla sua testa: ogni proprietario conta le sue. Il gestore resta comunque un'impresa per il servizio di gestione, a prescindere dalla soglia.
Le regole su questo tema stanno cambiando: verifica sempre con il tuo Comune, la Regione o un commercialista prima di agire.
Questa pagina non spiega la soglia in sé (dal 2026 al massimo due appartamenti in locazione breve da privato: ne parliamo nella pagina su quanti appartamenti si possono affittare senza partita IVA). Risponde a un dubbio diverso: sulla testa di chi si contano gli appartamenti, quando di mezzo ci sono un gestore, più comproprietari o una sublocazione.
Chi è che “conta” gli appartamenti?
Il locatore, cioè chi dà la casa in affitto all’ospite e incassa il reddito. Secondo la guida dell’Agenzia delle Entrate aggiornata ad aprile 2026, il regime delle locazioni brevi riguarda il proprietario, il sublocatore e il comodatario che concede la casa a pagamento. È ciascuno di loro che deve verificare di non destinare alla locazione breve più di due appartamenti nell’anno.
La legge aggiunge che oltre la soglia l’attività, “da chiunque esercitata”, si presume d’impresa. Questa espressione indica che la presunzione vale per qualsiasi locatore (persona fisica, ente, chiunque sia), non che si sommino le case di persone diverse.
E il property manager che gestisce decine di case?
Le case che gestisci per conto dei proprietari non sono “tue” ai fini della soglia: ognuna conta per il suo proprietario. Se gestisci 30 appartamenti di 15 proprietari, ciascun proprietario con uno o due appartamenti resta privato e può usare la cedolare secca; un proprietario che ne affida tre è invece impresa per conto suo, anche se fa tutto tu.
Il gestore, però, non beneficia di nessuna soglia: il servizio di gestione svolto con continuità è comunque un’attività d’impresa, con partita IVA, anche se gestisci una sola casa.
| Situazione | Chi conta gli appartamenti |
|---|---|
| Gestione per conto del proprietario | il proprietario |
| Sublocazione (rent to rent) | chi subloca |
| Comodato e concessione a pagamento | il comodatario |
| Proprietario che affitta con contratto 4+4 a chi subloca | nessuno per lui: non fa locazione breve |
Come si contano le case in comproprietà?
Qui le indicazioni ufficiali mancano. Una lettura diffusa tra i commentatori è che ogni comproprietario conti l’intero appartamento, anche se ne possiede solo una quota, perché ciascuno è locatore. Con questa lettura tre fratelli che ereditano insieme tre appartamenti e li affittano tutti per brevi periodi supererebbero la soglia ciascuno. È un risultato discusso e si attende un chiarimento dell’Agenzia: per questo la pagina è da verificare.
E chi subloca?
Il sublocatore conta gli appartamenti che lui subloca. Chi prende in affitto tre case e le riaffitta ai turisti supera la soglia ed è impresa. Il proprietario che gli ha dato la casa con un contratto abitativo ordinario non fa locazione breve e quella casa non entra nel suo conteggio.
Un esempio
Elena possiede due bilocali a Torino e li affida alla property manager Chiara, che gestisce in tutto 18 case. Elena resta sotto la soglia e può applicare la cedolare; Chiara ha la sua partita IVA per il servizio di gestione. Paolo, cliente di Chiara con tre appartamenti, deve invece inquadrarsi come impresa: Chiara lo segnala prima di firmare il mandato.
In pratica
- Conta gli appartamenti per ogni locatore, non per gestore.
- Chiedi a ogni proprietario quante case ha in locazione breve, anche con altri gestori.
- Per comproprietà ed eredità, chiedi un parere scritto al commercialista.
- In sublocazione, la soglia riguarda chi subloca.
- Come gestore, tieni la partita IVA a prescindere dal numero di case.