Il property manager versa i contributi INPS come commerciante o in gestione separata?
Di norma come commerciante: chi gestisce affitti brevi per conto terzi con una ditta individuale iscritta al Registro delle imprese va nella gestione commercianti INPS. Nel 2026 il minimo è di 4.611,64 euro l'anno, riducibile del 35% nel forfettario. La gestione separata riguarda casi diversi, come le collaborazioni occasionali oltre 5.000 euro.
Il property manager che lavora con continuità gestendo case di altri svolge un’attività d’impresa di servizi. Per questo, nella forma più comune (ditta individuale), si iscrive alla gestione commercianti dell’INPS, non alla gestione separata. L’inquadramento finale lo decide l’INPS sulla base dell’attività dichiarata alla Camera di Commercio.
Perché commercianti e non gestione separata?
La gestione separata è pensata soprattutto per i lavoratori autonomi senza cassa (professioni non organizzate in albi con propria cassa) e per collaboratori e amministratori. Chi invece esercita un’attività d’impresa, iscritta al Registro delle imprese, con abitualità e prevalenza, entra nelle gestioni speciali di artigiani e commercianti. La gestione di immobili per conto terzi (codice ATECO 68.32.01) è un’attività commerciale di servizi.
Quanto si paga nel 2026?
Secondo la circolare INPS n. 14/2026, per i commercianti:
| Voce | 2026 |
|---|---|
| Reddito minimo su cui si paga | 18.808 euro |
| Contributo minimo annuo (titolare) | 4.611,64 euro |
| Aliquota fino a 56.224 euro di reddito | 24,48% |
| Aliquota oltre 56.224 euro | 25,48% |
Il minimo si versa in quattro rate fisse (per il 2026: 18 maggio, 20 agosto, 16 novembre e 16 febbraio 2027). La parte sul reddito oltre il minimale si paga con saldo e acconti, alle scadenze delle imposte sui redditi. Il minimo è dovuto anche se guadagni poco o niente: è la differenza più importante rispetto alla gestione separata, che si paga solo in percentuale sul reddito.
Ci sono riduzioni?
- Forfettari: chi è nel regime forfettario può chiedere la riduzione del 35% dei contributi, con una pensione futura proporzionalmente più bassa. Chi apre una nuova attività deve chiederla appena riceve l’iscrizione; chi ha iniziato l’anno prima senza chiederla ha tempo fino al 28 febbraio. Chi ne beneficia già la mantiene finché ha i requisiti e non rinuncia.
- Nuovi iscritti 2025: la legge di bilancio 2025 ha previsto una riduzione del 50% per chi si è iscritto per la prima volta nel 2025. La circolare 2026 non la estende a chi si iscrive nel 2026.
- Over 65 già pensionati: riduzione del 50%.
Quando entra in gioco la gestione separata?
In casi diversi dalla ditta individuale:
- collaborazione occasionale: chi aiuta in modo davvero sporadico, senza partita IVA, paga i contributi in gestione separata solo sulla parte di compensi annui oltre 5.000 euro. È una soglia previdenziale, non un permesso a lavorare senza partita IVA;
- società: l’amministratore di una SRL che non vi lavora come socio può essere iscritto alla gestione separata, mentre il socio che lavora nell’impresa va di norma nei commercianti.
Un esempio
Simona apre una ditta individuale nel 2026 e incassa 30.000 euro di commissioni nel forfettario: reddito 25.800 euro. Contributi stimati: 4.611,64 euro di minimo più il 24,48% su 6.992 euro (circa 1.712), totale circa 6.320 euro. Con la riduzione del 35% scenderebbero a circa 4.110 euro (stime semplificate).
In pratica
- Ditta individuale di property management: gestione commercianti.
- Metti a bilancio il minimo annuo anche nei mesi senza incassi.
- Nel forfettario valuta la riduzione del 35% e chiedila nei tempi.
- Non confondere i 5.000 euro della gestione separata con un limite per la partita IVA.
- In SRL chiarisci con il consulente la posizione di soci e amministratori.