Qual è il coefficiente di redditività del forfettario per il property manager?
L'86%: il property manager con codice ATECO 68.32.01 rientra nelle attività immobiliari, per cui nel forfettario 86 euro ogni 100 incassati sono reddito. Fino all'approvazione di nuovi coefficienti il calcolo usa ancora la tabella basata sui codici ATECO 2007: in dichiarazione si indica il 68.32.00 per il coefficiente e il 68.32.01 come codice attuale.
Il coefficiente di redditività è la percentuale che, nel regime forfettario, trasforma i tuoi incassi in reddito tassabile. Non deduci le spese reali: la legge presume che i costi siano la parte restante. Qui ci concentriamo solo sul numero giusto per il property manager e su come leggerlo dopo il passaggio ad ATECO 2025; se il forfettario ti convenga è un tema a parte, trattato nella pagina dedicata.
Quale percentuale si applica?
La tabella dei coefficienti è l’allegato 4 della legge 190/2014, nella versione sostituita dalla legge 145/2018. Per i gruppi che interessano chi lavora negli affitti brevi:
| Gruppo di settore (codici ATECO 2007) | Coefficiente |
|---|---|
| Costruzioni e attività immobiliari (41-43, 68) | 86% |
| Intermediari del commercio (46.1) | 62% |
| Servizi di alloggio e ristorazione (55-56) | 40% |
| Altre attività economiche (residuale) | 67% |
Il property manager che gestisce case per conto dei proprietari usa il codice 68.32.01, che sta nella divisione 68: il coefficiente è quindi l’86%. Il 62% degli intermediari del commercio riguarda gli agenti e i procacciatori di merci, non la gestione di immobili.
Con ATECO 2025 è cambiato qualcosa?
Non ancora. Il decreto legislativo 81/2025 (art. 1) ha stabilito che, finché non saranno approvati nuovi coefficienti costruiti sulla classificazione ATECO 2025, il reddito dei forfettari si calcola con i coefficienti attuali, collegati ai codici ATECO 2007. A ottobre 2026 non risulta pubblicata una nuova tabella.
In pratica, nel quadro LM della dichiarazione:
- nel rigo LM21 indichi il codice ATECO 2025 dell’attività principale (68.32.01);
- nei righi da LM22 in poi indichi il codice ATECO 2007 corrispondente (68.32.00), che serve a scegliere il coefficiente dell’86%.
E se faccio anche sublocazione?
Se oltre a gestire case di altri prendi appartamenti in affitto e li riaffitti ai turisti, quella seconda attività rientra nell’alloggio (55.20.42 in ATECO 2025, 55.20.51 nella tabella 2007), con coefficiente del 40%. Con due attività di gruppi diversi compili una riga del quadro LM per ciascuna e applichi a ogni gruppo di incassi il suo coefficiente. Per questo conviene tenere separati, in contabilità, gli incassi della gestione e quelli della sublocazione.
Un esempio
Federico gestisce case di terzi e incassa 36.000 euro di commissioni: reddito forfettario 30.960 euro (86%). Gestisce anche due appartamenti presi in affitto, che incassano 24.000 euro: reddito 9.600 euro (40%). Il reddito totale è 40.560 euro, su cui toglie i contributi INPS versati prima di applicare l’imposta sostitutiva. Se avesse indicato tutto con un solo codice avrebbe sbagliato il calcolo, in un senso o nell’altro.
In pratica
- Gestione per conto dei proprietari: coefficiente 86%.
- Sublocazione o case tue in impresa: coefficiente 40%.
- In dichiarazione indica il codice ATECO 2025 e quello ATECO 2007.
- Tieni incassi separati per ogni attività.
- Prima di ogni dichiarazione verifica se sono usciti nuovi coefficienti ATECO 2025.
Fonti
- Agenzia delle Entrate - Allegato 4 alla legge 190/2014 (come sostituito dalla legge 145/2018): coefficienti di redditività
- Fisco7 - Forfettari, codice ATECO: il quadro LM vede doppio (giugno 2026)
- LeggiOggi - Forfettari: novità 2025 con il correttivo bis (D.Lgs. 81/2025)
- Istat - Classificazione ATECO 2025