Cos'è il B&B non imprenditoriale e quali limiti ha?

Il B&B non imprenditoriale è la forma più “leggera” di bed and breakfast: un privato ospita viaggiatori in alcune stanze della casa in cui abita, serve la colazione e lo fa con la normale organizzazione familiare, senza trasformarlo in un’impresa. Qui parliamo dei suoi limiti; i passaggi pratici per aprirlo sono nella pagina su come aprire un B&B in casa propria, il confronto con il B&B d’impresa in quella dedicata.

Chi decide i limiti?

La Regione. Ogni legge regionale sul turismo definisce il B&B con numeri e condizioni propri. Alcuni esempi da testi ufficiali:

Regione	Camere e posti letto	Altre condizioni
Lombardia (L.R. 27/2015)	max 4 camere, 12 posti letto	forma non imprenditoriale e non continuativa; almeno 90 giorni l’anno di interruzione, comunicati in anticipo
Emilia-Romagna (L.R. 16/2004)	max 3 camere, 6 posti letto (più un letto per bambini sotto i 12 anni per camera)	nella residenza o abitazione abituale; fino a 120 giorni o 500 pernottamenti l’anno; mai in forma d’impresa
Lazio (R.R. 8/2015)	max 4 camere, 8 posti letto	il titolare deve avere la residenza nella struttura e tenersi una camera

Quali sono i limiti tipici?

Anche se i numeri cambiano, le condizioni ricorrono quasi ovunque:

• residenza: il B&B si fa nella casa dove il titolare vive, non in un appartamento vuoto;
• conduzione familiare: niente dipendenti dedicati, al massimo l’aiuto dei familiari o dei collaboratori domestici;
• occasionalità: periodi di chiusura obbligatori o un tetto di giorni o pernottamenti;
• dimensioni ridotte: poche camere e pochi posti letto;
• colazione: è prevista, ma con regole igienico-sanitarie. In Lombardia, per esempio, senza formazione HACCP si possono offrire solo alimenti confezionati e bevande in self service.

Restano comunque gli obblighi di ogni struttura: SCIA al Comune (in Lombardia lo dice la legge), CIN, Alloggiati Web, statistiche dei flussi turistici e imposta di soggiorno dove prevista. La Lombardia chiede anche una polizza di responsabilità civile e un contrassegno esterno.

Come si pagano le tasse?

Senza partita IVA, i guadagni si dichiarano nel 730 o nel modello Redditi. Di norma rientrano tra i redditi diversi (articolo 67 del TUIR, dal 1° gennaio 2027 articolo 76 del nuovo Testo unico delle imposte sui redditi: attività commerciali non esercitate abitualmente) e sono tassati con l’IRPEF ordinaria. Non si può usare la cedolare secca delle locazioni brevi: l’Agenzia delle Entrate precisa che offrire la colazione fa uscire da quel regime. Il trattamento esatto va valutato con un commercialista.

Cosa succede se supero i limiti?

Se aumenti camere, posti letto o giorni oltre la soglia regionale, o se l’attività diventa continuativa e organizzata, non sei più un B&B non imprenditoriale. Devi passare all’impresa, oppure a un’altra tipologia (per esempio l’affittacamere), con partita IVA e nuova pratica al Comune.

Un esempio

Laura vive a Parma in un appartamento con due camere libere. Con la legge emiliana può ospitare fino a 6 persone in 3 camere: usa le sue 2 camere per 4 ospiti, comunica alla presentazione della SCIA i periodi di apertura e tiene il conto dei pernottamenti, per non superare i 500 l’anno.

In pratica

• Leggi l’articolo sul B&B nella legge della tua Regione.
• Verifica camere, posti letto, residenza e periodi di chiusura richiesti.
• Organizza la colazione secondo le regole igienico-sanitarie.
• Dichiara i guadagni: niente cedolare secca se offri la colazione.
• Tieni il conto di giorni o pernottamenti per non uscire dai limiti.