Il forfettario conviene per gli affitti brevi in forma d'impresa?

Questa pagina riguarda chi affitta direttamente ai turisti come impresa: dal 2026, di regola, chi destina alla locazione breve tre o più appartamenti, propri o presi in affitto. Non riguarda il property manager che gestisce case di altri (per lui il coefficiente è diverso, l’86%).

Come funziona il forfettario per chi affitta case come impresa?

• Codice ATECO 2025 55.20.42 (case e appartamenti per vacanze), coefficiente di redditività del 40%: su 100 euro incassati, 40 sono reddito.
• Da quel reddito togli i contributi INPS versati.
• Sul resto paghi l’imposta sostitutiva del 15%, o del 5% per i primi cinque anni se hai i requisiti di nuova attività.
• Requisiti principali: ricavi dell’anno precedente fino a 85.000 euro, redditi da lavoro dipendente o pensione fino a 35.000 euro.

Quando conviene e quando no?

Il 40% presume che le spese siano il 60% degli incassi. Il confronto da fare è tra questa presunzione e le tue spese reali.

• Case di proprietà: le spese tipiche (portali, pulizie, utenze, manutenzione, condominio) restano spesso sotto il 60%. Il forfettario tende a convenire, perché paghi su un reddito presunto più basso di quello reale.
• Case in sublocazione: al canone da pagare al proprietario si aggiungono le stesse spese. Se il totale supera il 60% degli incassi, nel forfettario paghi su un guadagno che non hai, e il regime ordinario, che deduce i costi reali, può costare meno.

E l’IVA sugli affitti?

Nel forfettario non applichi l’IVA ai tuoi ospiti. È un vantaggio anche pratico: per le locazioni brevi svolte come impresa non è ancora chiaro se, nel regime ordinario, gli affitti siano esenti da IVA come locazioni o soggetti al 10% come servizi di alloggio. I commentatori sono divisi e non c’è una presa di posizione ufficiale: è uno dei motivi per cui la pagina è da verificare.

Attenzione però alle commissioni dei portali. Airbnb e Booking fatturano da società estere senza IVA italiana: anche il forfettario deve integrare la fattura e versare l’IVA al 22% (reverse charge), senza poterla detrarre. Secondo l’Agenzia delle Entrate, il versamento si fa entro il 16 del secondo mese dopo ogni trimestre.

Quanto pesa l’INPS?

Il titolare di un’impresa individuale di alloggio si iscrive di norma alla gestione commercianti: per il 2026 il contributo minimo è di 4.611,64 euro l’anno, più il 24,48% sul reddito oltre 18.808 euro. Nel forfettario puoi chiedere la riduzione del 35%. La circolare INPS precisa che chi esercita l’attività di affittacamere non deve rispettare il minimale e paga solo in percentuale sul reddito effettivo: se la tua attività rientri in questa categoria dipende dall’inquadramento, da chiarire con il commercialista.

Un esempio

Lucia ha tre bilocali di proprietà a Palermo e incassa 48.000 euro l’anno (stima). Reddito forfettario: 19.200 euro. Contributi stimati senza riduzione: circa 4.700 euro. Imponibile circa 14.500 euro: con il 5% paga circa 725 euro di imposta, con il 15% circa 2.175. A parte versa l’IVA sulle commissioni dei portali: su 1.500 euro di commissioni, 330 euro.

In pratica

• Calcola quanta parte degli incassi se ne va in spese reali.
• Sotto il 60% il forfettario è di solito favorevole; in sublocazione fai il confronto con l’ordinario.
• Integra e versa l’IVA sulle fatture dei portali esteri.
• Chiedi la riduzione INPS del 35% se ti conviene.
• Chiarisci con il commercialista IVA e inquadramento INPS prima di aprire.