Quanto si guadagna con un bilocale in affitto breve?
Dipende da città, zona, prezzo e notti vendute. Nell'esempio stimato di questa pagina, un bilocale per 4 persone in una città media incassa tra 18.000 e 31.000 euro l'anno e, tolti commissioni, pulizie, spese fisse e cedolare, lascia tra circa 2.300 e 9.000 euro netti. Con un gestore al 20% il risultato scende molto.
Il bilocale con camera da letto e divano letto è il formato più diffuso negli affitti brevi in città: ospita fino a 4 persone (famiglie, gruppi di amici, colleghi) e permette un prezzo a notte più alto del monolocale, con soggiorni in media un po’ più lunghi.
Cosa fa salire o scendere l’incasso?
- Posti letto reali: un divano letto comodo vale più di un letto in più scomodo, nelle recensioni.
- Zona: distanza da centro, stazione, metro, università, fiere.
- Stagione ed eventi: in molte città pochi mesi fanno buona parte dell’anno.
- Qualità dell’annuncio: foto, recensioni, risposte rapide.
Un esempio con tre scenari stimati
Bilocale per 4 persone in una città media. Soggiorno medio di circa 3,3 notti, pulizia pagata dall’ospite 50 euro. Tutti i numeri sono stime per mostrare il metodo.
| Prudente | Medio | Buono | |
|---|---|---|---|
| Notti vendute | 180 a 85 euro | 220 a 95 euro | 260 a 105 euro |
| Pulizie pagate dagli ospiti | 55 | 65 | 75 |
| Incasso annuo | 18.050 | 24.150 | 31.050 |
| Commissioni portali (circa 18%) | 3.250 | 4.350 | 5.590 |
| Pulizie (45 euro a cambio) | 2.475 | 2.925 | 3.375 |
| Lavanderia e consumabili | 825 | 975 | 1.125 |
| Spese fisse (utenze, manutenzione, condominio, IMU, assicurazione) | 5.450 | 5.450 | 5.450 |
| Cedolare 21% sull’incasso | 3.790 | 5.070 | 6.520 |
| Netto annuo | circa 2.260 | circa 5.380 | circa 8.990 |
| Netto al mese | circa 190 | circa 450 | circa 750 |
Le spese fisse non cambiano con le notti: per questo il netto cresce molto più dell’incasso quando le cose vanno bene, e crolla quando vanno male.
Per la commissione usiamo il 18% come media: su Airbnb la commissione host è del 15,5%, che per chi non ha partita IVA diventa circa il 18,9% con l’IVA (Rental Scale-Up). Il costo delle pulizie riflette tariffe di 12-18 euro l’ora per circa 3 ore (Cronoshare).
E se affido la casa a un gestore?
Per la gestione completa i gestori chiedono in genere il 20-30% del lordo (PriceLabs). Con il 20% sull’incasso, nell’esempio:
- scenario prudente: circa 1.350 euro di perdita;
- scenario medio: circa 550 euro netti;
- scenario buono: circa 2.780 euro netti.
Un buon gestore può però spostare la casa da uno scenario all’altro con prezzi, foto e recensioni migliori. Il confronto giusto è tra “io da solo nello scenario prudente” e “il gestore nello scenario medio o buono”, tenendo conto del tuo tempo.
Quanto vale la casa in percentuale?
Se il bilocale vale 200.000 euro (ipotesi), il netto dello scenario medio corrisponde a un rendimento di circa il 2,7%; lo scenario buono a circa il 4,5%. Per capire se conviene, confrontalo con un affitto tradizionale nella stessa zona.
In pratica
- Calcola sempre tre scenari, non uno.
- Stima notti e prezzo su bilocali simili della tua zona.
- Separa i costi fissi da quelli che crescono con le prenotazioni.
- Calcola la cedolare sull’intero incasso.
- Se pensi a un gestore, rifai il conto con la sua percentuale.
Fonti
- Rental Scale-Up - Airbnb's 15.5% fee and VAT for European hosts (21 luglio 2026)
- Cronoshare - Quanto costa un'impresa di pulizie? (dicembre 2025)
- PriceLabs - Commissioni dei property manager di affitti brevi (maggio 2026)
- Agenzia delle Entrate - Locazioni brevi: disciplina fiscale e regole per gli intermediari (aprile 2026)