Quanto resta al proprietario dopo commissioni e tasse?
Su 100 euro pagati dall'ospite, un proprietario privato con un gestore paga in media circa 19 euro al portale (Airbnb, IVA compresa), 20 euro o più al gestore, 21 euro di cedolare e circa 11 euro di pulizie. Prima di utenze e spese fisse restano circa 29 euro. La cedolare si paga sull'intero importo, commissioni comprese.
Questa pagina segue il percorso dei soldi per un proprietario privato che affida la casa a un gestore: da quanto paga l’ospite a quanto arriva davvero sul conto, dopo portale, gestore, pulizie e tasse.
Chi si prende cosa?
- Il portale. Su Airbnb la commissione per l’host è del 15,5%; dal 13 ottobre 2026 questa formula vale per tutti gli host europei. Chi non ha partita IVA paga anche l’IVA sulla commissione, per un costo effettivo di circa il 18,9% (Rental Scale-Up). Su Booking vale la percentuale del tuo contratto.
- Il gestore. Per la gestione completa in genere il 20-30% del lordo (PriceLabs). Conta molto la base di calcolo: lordo, oppure al netto di commissioni e pulizie.
- Le pulizie, se non sono comprese nella percentuale del gestore.
- Le tasse. Con la cedolare paghi il 21% (o il 26% sulla seconda casa) sull’intero importo pagato dall’ospite. L’Agenzia delle Entrate precisa che è compresa anche la provvigione dell’intermediario, e che non c’è l’abbattimento del 5% dell’affitto ordinario. Con la cedolare la percentuale del gestore non si deduce.
Se il portale o il gestore incassano per tuo conto, trattengono una ritenuta del 21%: non è un costo in più, ma un acconto che scali in dichiarazione.
Un esempio su 100 euro
Numeri stimati, gestore al 20% sul lordo, pulizie a parte.
| Voce | Euro |
|---|---|
| Pagato dall’ospite | 100 |
| Commissione Airbnb con IVA | -19 |
| Gestore (20% del lordo) | -20 |
| Pulizie | -11 |
| Cedolare 21% su 100 | -21 |
| Resta prima di utenze e spese fisse | 29 |
Un esempio su un anno
Bilocale con 30.000 euro pagati dagli ospiti in un anno, tutto da Airbnb. Numeri stimati.
| Gestore al 20% sul lordo | Gestore al 20% sul netto di commissioni e pulizie | Senza gestore | |
|---|---|---|---|
| Commissione Airbnb (18,9%) | 5.670 | 5.670 | 5.670 |
| Gestore | 6.000 | 4.210 | 0 |
| Pulizie | 3.300 | 3.300 | 3.300 |
| Utenze e wi-fi | 2.000 | 2.000 | 2.000 |
| Condominio, IMU, assicurazione, manutenzione | 4.000 | 4.000 | 4.000 |
| Cedolare 21% su 30.000 | 6.300 | 6.300 | 6.300 |
| Netto al proprietario | circa 2.730 | circa 4.520 | circa 8.730 |
Nella seconda colonna il gestore calcola il 20% su 21.030 euro (30.000 meno commissione e pulizie pagate dagli ospiti). Stessa percentuale, quasi 1.800 euro di differenza.
Se il gestore è in regime IVA ordinario, sulla sua fattura c’è anche l’IVA al 22%, che un privato non recupera: nella prima colonna sono altri 1.320 euro.
La colonna “senza gestore” sembra la migliore, ma non conta le ore di lavoro e il fatto che un buon gestore può incassare di più con prezzi e recensioni migliori.
In pratica
- Chiedi al gestore su quale base calcola la percentuale.
- Chiedi se la sua fattura avrà l’IVA.
- Calcola la cedolare sull’intero importo pagato dall’ospite.
- Scala in dichiarazione le ritenute del 21% subite.
- Confronta il netto finale, non le percentuali.
Fonti
- Agenzia delle Entrate - Locazioni brevi: disciplina fiscale e regole per gli intermediari (aprile 2026)
- Rental Scale-Up - Airbnb's 15.5% fee and VAT for European hosts (21 luglio 2026)
- Houfy - Airbnb's EU host fee change on 13 October 2026
- PriceLabs - Commissioni dei property manager di affitti brevi (maggio 2026)