Quanti immobili servono per vivere di affitti brevi?
Dipende dal modello. Da privato, dal 2026 oltre due appartamenti l'attività si presume d'impresa, e due case raramente bastano. Da property manager, con un margine di qualche migliaio di euro per casa, nell'esempio stimato di questa pagina ne servono 9-12. Il numero si ricava dividendo il reddito che ti serve per il margine netto di una casa.
Non c’è un numero valido per tutti, ma c’è un modo semplice per trovarlo: reddito che ti serve ÷ guadagno netto per immobile. Il guadagno per immobile cambia moltissimo a seconda che tu sia proprietario, gestore per conto terzi o subaffittuario.
Da proprietario: bastano le tue case?
Dal 2026 la legge di bilancio (legge 199/2025) prevede che il regime delle locazioni brevi valga solo per non più di due appartamenti: oltre, l’attività si presume d’impresa, come spiega l’Agenzia delle Entrate. Con due case, il netto è spesso di qualche migliaio di euro l’anno ciascuna, quindi raramente basta per vivere. Andare oltre significa aprire un’impresa, con altri costi e altri obblighi.
Da property manager: quante case servono?
È il modello in cui il numero conta di più. Il gestore guadagna una percentuale degli incassi: per la gestione completa in genere il 20-30% del lordo (PriceLabs). Dalla commissione vanno tolti i costi del gestore: spostamenti, collaboratori, software, telefono, assicurazione.
Da subaffittuario (rent to rent): cosa cambia?
Paghi un affitto fisso al proprietario e tieni la differenza. Il margine per casa può essere più alto, ma il rischio è tuo: se la casa resta vuota, l’affitto lo paghi comunque. Servono capitale per arredo e anticipi, e contratti chiari con il consenso del proprietario.
Un esempio con numeri stimati
Obiettivo: circa 2.000 euro netti al mese, cioè 24.000 euro l’anno. Ipotizziamo che tasse e contributi assorbano circa il 30% del reddito (ipotesi da verificare con un commercialista): servono circa 34.000 euro l’anno prima delle imposte. Tutti i numeri sono stime.
| Modello | Margine per immobile prima delle imposte | Immobili necessari |
|---|---|---|
| Gestore al 20% su case da 22.000 euro l’anno | 4.400 di commissione − 1.400 di costi = 3.000 | circa 11-12 |
| Gestore al 25% su case da 22.000 euro l’anno | 5.500 − 1.400 = 4.100 | circa 8-9 |
| Rent to rent, bilocale | 22.000 di incasso − 9.600 di affitto − 8.000 di costi = 4.400 | circa 8, con più rischio |
Per confronto, il progetto AirMap del Politecnico di Torino (dati AirDNA 2024) indica un incasso medio per alloggio su Airbnb in Italia di circa 11.700 euro l’anno: le case più deboli rendono molto meno dei 22.000 euro dell’esempio, e servirebbero più immobili.
Perché il numero tende a salire?
- Alcuni proprietari lasciano ogni anno: serve un margine di case in più.
- In bassa stagione le commissioni calano, ma i costi fissi restano.
- Oltre una certa soglia servono collaboratori, e il margine per casa scende se i processi non sono ordinati.
- Case lontane tra loro aumentano tempi e costi di spostamento.
In pratica
- Decidi prima il reddito netto che ti serve.
- Calcola il margine reale per immobile nel tuo modello.
- Dividi e aggiungi un margine per i proprietari che lasciano.
- Concentra le case in poche zone per contenere i costi.
- Verifica con un commercialista tasse, contributi e inquadramento.