Quali sono i modelli di business negli affitti brevi?

Nel mondo degli affitti brevi non c’è un solo modo di guadagnare. La differenza tra un modello e l’altro sta in tre domande: di chi è la casa, chi paga se resta vuota e quanto capitale devi mettere all’inizio.

Quali sono i modelli principali?

Modello	Di chi è la casa	Chi rischia sul vuoto	Capitale
Gestione a percentuale	del proprietario	entrambi, in proporzione	basso
Co-hosting	del proprietario, anche l’annuncio	soprattutto il proprietario	molto basso
Canone garantito (“vuoto per pieno”)	del proprietario	il gestore	medio
Sublocazione (rent to rent)	del proprietario, in affitto al gestore	il gestore	medio-alto
Servizi singoli	del cliente	nessuno, si paga a servizio	basso
Acquisto e messa a reddito	tua	tu	alto

Come funziona la gestione a percentuale?

È il modello più diffuso. Il gestore cura tutto e trattiene una quota degli incassi, spesso intorno al 20% del lordo per una gestione completa. Se la casa rende di più, guadagnano entrambi. È adatto a chi parte con pochi soldi, perché ogni nuova casa non richiede investimenti propri.

E il canone garantito?

Il gestore paga al proprietario una cifra fissa ogni mese, che la casa sia prenotata o no, e tiene tutto il resto. Al proprietario piace perché è prevedibile come un affitto tradizionale. Per il gestore il margine può essere più alto, ma lo è anche il rischio. Gli esperti fiscali sottolineano che in questo schema il reddito delle prenotazioni diventa reddito d’impresa del gestore, non reddito da locazione del proprietario: va impostato con un consulente.

E la sublocazione?

Il gestore prende la casa con un normale contratto d’affitto e la subaffitta ai turisti. Serve il consenso del proprietario alla sublocazione totale (legge 392/1978, art. 2), scritto chiaramente nel contratto. Il gestore arreda, paga utenze e canone e guadagna sulla differenza.

E i servizi singoli?

Pulizie, lavanderia, check-in, foto, creazione annunci, consulenza sui prezzi: ognuno può diventare un servizio a pagamento per host che vogliono gestire da soli ma delegare una parte. Margini più bassi per singolo lavoro, ma nessun rischio sul calendario. Molti gestori partono così e poi propongono la gestione completa ai clienti più soddisfatti.

E comprare casa?

È il modello del piccolo investitore: compra, arreda e affitta. Il guadagno può essere alto, ma servono capitale, mutuo e attenzione alle regole fiscali: dal 2026 chi destina alla locazione breve più di due appartamenti rientra nella presunzione di attività d’impresa.

Un esempio a confronto

Stesso bilocale a Firenze con prenotazioni lorde stimate di 28.000 euro l’anno (stima, prima dei costi):

• a percentuale (20%): il gestore incassa circa 5.600 euro; il rischio di un anno debole è condiviso;
• canone garantito: il gestore paga 1.300 euro al mese (15.600 l’anno) e sostiene i costi; se l’anno va bene il margine è più alto, se va male può perdere;
• sublocazione: simile al canone garantito, ma con arredi e utenze a carico del gestore fin dall’inizio.

Quale scegliere?

Chi parte da zero di solito inizia dalla gestione a percentuale o dal co-hosting, costruisce numeri reali e solo dopo valuta canone garantito o sublocazione su case selezionate. Mescolare i modelli è normale: l’importante è sapere sempre quale rischio stai prendendo su ogni casa.

In pratica

• Per ogni modello chiediti: di chi è la casa e chi paga se resta vuota.
• Inizia da percentuale o co-hosting se hai poco capitale.
• Nel canone garantito e nella sublocazione calcola il caso peggiore.
• Ottieni sempre il consenso scritto del proprietario alla sublocazione.
• Fai definire al commercialista l’inquadramento fiscale di ogni modello.