Come trovare immobili in sublocazione per affitti brevi?

La sublocazione per affitti brevi (detta anche rent to rent) funziona così: prendi in affitto un appartamento con un contratto normale e, con il permesso del proprietario, lo subaffitti a turisti per brevi periodi. Il guadagno è la differenza tra quello che incassi e quello che paghi, canone compreso. Trovare l’immobile giusto è metà del lavoro, perché un errore qui costa canoni da pagare per anni.

Cosa dice la legge sul consenso?

Per gli immobili abitativi la legge 392/1978, art. 2, stabilisce che il conduttore non può sublocare totalmente l’immobile senza il consenso del locatore. La sublocazione parziale è ammessa salvo patto contrario, con comunicazione al proprietario. Per un appartamento intero dato ai turisti serve quindi un consenso scritto ed esplicito, meglio se nel contratto: per esempio una clausola che autorizza la sublocazione per finalità turistiche e brevi periodi.

Il consenso del proprietario non basta da solo. Servono anche:

• un regolamento condominiale che non vieti l’uso ricettivo: i divieti scritti in modo chiaro in un regolamento contrattuale valgono anche per chi è in affitto;
• il rispetto delle regole del Comune e della Regione (codice regionale dove previsto, CIN, eventuali limiti nei centri storici).

Dove cerco gli immobili?

• Annunci di affitto lungo di privati: è il canale principale. Contatta a mano e spiega subito che proponi un affitto con sublocazione turistica autorizzata: meglio un no subito che un contratto contestato dopo.
• Agenzie immobiliari: alcune hanno proprietari che preferiscono un unico conduttore affidabile a un inquilino privato. Spiega bene il progetto all’agente.
• Proprietari con più appartamenti: chi ne ha diversi apprezza un interlocutore unico e pagamenti puntuali.
• Case in vendita da tempo: a volte il proprietario accetta un affitto con possibilità di visite per la vendita.
• Marketplace specializzati: esistono piattaforme che segnalano immobili già pronti per la sublocazione, come BnBmanager Deals. Anche in questo caso leggi il contratto e verifica il consenso scritto prima di firmare.

Cosa chiede il proprietario in cambio?

Di solito: canone puntuale, deposito, garanzie (fideiussione o referenze), casa curata e controllata spesso, nessun problema con il condominio. Alcuni proprietari chiedono un canone un po’ più alto di quello di mercato per l’uso turistico: è una richiesta legittima, da mettere nei conti.

Come faccio i conti prima di firmare?

Calcola sempre lo scenario peggiore. Esempio per un bilocale a Milano (tutte stime):

Voce	Mese medio	Mese debole
Incassi netti dopo commissioni portali	2.400 €	1.300 €
Canone al proprietario	–1.100 €	–1.100 €
Utenze, internet, consumabili	–220 €	–180 €
Risultato prima di tasse e tempo tuo	1.080 €	20 €

A questi numeri vanno tolti arredamento iniziale (da ammortizzare), assicurazione, tasse e il tuo lavoro. Se in un mese debole vai sotto zero, devi avere una riserva.

E le tasse?

Le somme dei subaffitti brevi rientrano nelle regole delle locazioni brevi, ma chi fa sublocazione come attività organizzata opera di fatto come impresa. Dal 2026, inoltre, chi destina alla locazione breve più di due appartamenti rientra nella presunzione di attività d’impresa. Come si combinano queste regole nel tuo caso va deciso con il commercialista prima di firmare.

In pratica

• Proponi fin dal primo contatto un affitto con sublocazione turistica autorizzata.
• Ottieni il consenso scritto, chiaro e specifico, nel contratto.
• Leggi il regolamento condominiale e verifica le regole del Comune.
• Fai i conti sul mese peggiore, non su agosto.
• Tieni una riserva per almeno tre canoni.
• Definisci con il commercialista l’inquadramento fiscale prima di partire.