Quanto si guadagna in più con l'affitto breve rispetto all'affitto tradizionale?
Non c'è una percentuale fissa: spesso l'affitto breve incassa il doppio o più, ma dopo commissioni, pulizie, utenze e cedolare sul lordo il vantaggio si riduce molto e a volte sparisce. Il modo onesto per rispondere è calcolare quante notti all'anno servono per pareggiare il netto dell'affitto tradizionale, e se la tua casa può superarle.
Il confronto generale tra le due strade, con pro e contro, è nella pagina su affitto breve e affitto lungo. Qui rispondiamo a una domanda più precisa: quanto in più, in euro, e da quale numero di notti l’affitto breve comincia davvero a convenire.
Perché il lordo raddoppiato non basta?
Un bilocale che a canone libero rende 850 euro al mese può incassare oltre 2.000 euro in un buon mese di affitto breve. Ma nell’affitto breve:
- il portale trattiene una commissione: su Airbnb il 15,5%, che per chi non ha partita IVA diventa circa il 18,9% con l’IVA, secondo Rental Scale-Up;
- le pulizie si pagano a ogni cambio ospite;
- utenze, wi-fi, consumabili e usura sono tuoi;
- la cedolare si calcola sull’intero importo pagato dall’ospite, compresa la commissione del portale, come chiarisce l’Agenzia delle Entrate.
Nell’affitto tradizionale invece utenze e spese condominiali ordinarie sono di solito dell’inquilino.
Come si calcola il punto di pareggio?
- Calcola il netto dell’affitto lungo: canone annuo meno cedolare (21%, o 10% a canone concordato dove previsto). Per stimare il canone di zona puoi usare le quotazioni OMI dell’Agenzia delle Entrate.
- Somma i costi fissi in più dell’affitto breve (utenze, wi-fi, manutenzione, assicurazione, condominio).
- Calcola il netto per notte venduta nell’affitto breve: incasso per notte meno commissione, pulizia, consumabili e cedolare.
- Dividi la somma dei punti 1 e 2 per il netto per notte: ottieni le notti necessarie per pareggiare.
Un esempio con numeri stimati
Bilocale con affitto lungo a 850 euro al mese. Tutti i numeri sono stime per mostrare il metodo.
- Affitto lungo: 10.200 euro l’anno, cedolare 21% 2.142 euro, netto 8.058 euro.
- Costi fissi in più nell’affitto breve: utenze 2.000, condominio 1.000, manutenzione 800, assicurazione 300 = 4.100 euro.
- Ipotesi per l’affitto breve: soggiorno medio di 3 notti, pulizia pagata dall’ospite 50 euro, costo reale della pulizia 45 euro, consumabili 15 euro a soggiorno.
| Prezzo a notte | Netto per notte venduta | Notti per pareggiare | Occupazione necessaria |
|---|---|---|---|
| 90 euro | 44 euro | circa 276 | 76% |
| 120 euro | 62 euro | circa 196 | 54% |
| 150 euro | 80 euro | circa 152 | 42% |
Con 120 euro a notte e 220 notti vendute, il netto dell’affitto breve è circa 9.570 euro: circa 1.500 euro in più dell’affitto lungo, cioè il 19%. È un vantaggio reale, ma piccolo rispetto al lavoro in più. Se affidi la casa a un gestore al 20%, nello stesso esempio il breve scende a circa 3.550 euro netti e rende meno del lungo.
Cosa cambia il risultato?
- Prezzo medio: è la leva più forte, come mostra la tabella.
- Durata dei soggiorni: soggiorni più lunghi significano meno pulizie per notte.
- Stagionalità: un’occupazione del 54% media annua può voler dire mesi pieni e mesi vuoti.
- Canone concordato: dove la cedolare è al 10%, l’affitto lungo diventa più difficile da battere.
In pratica
- Parti dal netto dell’affitto lungo, non dal canone.
- Calcola il netto per notte venduta con tutte le voci.
- Ricava le notti per pareggiare e confrontale con annunci simili in zona.
- Se servono più del 70% di notti occupate, il breve è una scommessa.
- Rifai il conto includendo un gestore, se non gestirai tu.