Quali immobili rendono di più in affitto breve?
Rendono di più le case che incassano molto rispetto a quanto costano: in zone con domanda tutto l'anno, vicine a trasporti e luoghi di visita, in appartamenti interi da 2-4 posti letto, con dotazioni richieste e dove regole comunali e condominio permettono l'affitto breve. La casa più bella non è sempre quella che rende di più in percentuale.
Quando si parla di “immobile che rende”, conta il rapporto tra quanto incassa e quanto costa. Una casa di lusso in centro può incassare il doppio di un bilocale in un quartiere vicino, ma se costa il triplo rende meno.
Quanto conta la città?
Moltissimo. Secondo il progetto AirMap del Politecnico di Torino (dati AirDNA 2024), l’incasso medio annuo per alloggio su Airbnb va da circa 7.000 euro a Torino a circa 30.200 euro a Venezia, con Napoli intorno a 11.300 e Bologna intorno a 15.900. Ma anche i prezzi delle case sono molto diversi: per confrontarli puoi usare le quotazioni OMI dell’Agenzia delle Entrate, che danno valori di vendita e di affitto al metro quadro per ogni zona.
Quali caratteristiche fanno la differenza?
| Caratteristica | Perché conta |
|---|---|
| Domanda tutto l’anno | Turismo, lavoro, università, ospedali, fiere: meno mesi vuoti |
| Posizione | Vicino a metro, stazione, centro o spiaggia; nelle recensioni pesa molto |
| Appartamento intero | Secondo AirMap la grande maggioranza degli annunci in Italia è un appartamento intero |
| 2-4 posti letto veri | Coppie e famiglie sono la domanda più ampia in città |
| Dotazioni | Aria condizionata, wi-fi veloce, cucina attrezzata, lavatrice; al mare parcheggio e spazio esterno |
| Ingresso facile | Ascensore, piano non troppo alto, accesso semplice per check-in e pulizie |
| Spese contenute | Condominio, riscaldamento e manutenzione bassi alzano il netto |
Quali immobili rendono meno di quanto sembra?
- Case molto grandi in città: pochi gruppi le prenotano e le pulizie costano di più.
- Case in zone solo stagionali, se le spese fisse sono alte.
- Immobili di pregio con prezzi d’acquisto molto alti.
- Case dove non si può affittare: regolamento di condominio che lo vieta, limiti comunali come a Firenze nel centro storico o la variante del centro storico di Napoli.
Un esempio con numeri stimati
Due bilocali nella stessa città. Tutti i numeri sono stime.
| Centro storico | Quartiere semicentrale a 10 minuti di metro | |
|---|---|---|
| Prezzo, imposte e arredo | 340.000 euro | 210.000 euro |
| Incasso annuo | 38.000 euro | 27.000 euro |
| Rendimento lordo | 11,2% | 12,9% |
Il bilocale in centro incassa di più, ma quello semicentrale rende di più su ogni euro investito, e di solito ha anche meno concorrenza e meno rischi di nuovi limiti. Il confronto finale va fatto sul netto, togliendo costi e tasse.
Come valutare un immobile concreto?
- Verifica regole comunali e regolamento di condominio.
- Cerca 10-20 annunci simili e stima prezzo e notti mese per mese.
- Ricorda che i dati di mercato come quelli di AirDNA includono le pulizie nel prezzo medio.
- Calcola il rendimento netto sul prezzo totale, imposte e arredo compresi.
- Confronta con l’affitto lungo nella stessa zona.
In pratica
- Ragiona in percentuale sul capitale, non sull’incasso assoluto.
- Privilegia domanda tutto l’anno e buoni collegamenti.
- Punta su appartamenti interi da 2-4 posti letto.
- Escludi le case dove l’affitto breve è vietato o a rischio.
- Calcola sempre il netto prima di decidere.