Come guadagnare con Airbnb senza comprare casa?

Si può lavorare con gli affitti brevi senza possedere immobili. Non è però un guadagno “passivo”: in tutti i casi stai offrendo un servizio o prendendoti un rischio, e devi farlo con contratti in regola. Ecco le strade possibili.

1. Co-host o property manager

Gestisci la casa di un proprietario al posto suo: annuncio, prezzi, messaggi, check-in, pulizie, manutenzione. In cambio ricevi una percentuale sugli incassi. Secondo fonti di settore, in Italia le commissioni per una gestione completa vanno in genere dal 20% al 30% circa, con pacchetti base più bassi.

Su Airbnb esiste anche la Rete di co-host, disponibile in Italia dal 2024: i proprietari possono trovare e invitare co-host della loro zona direttamente nell’app.

Cosa serve:

• un contratto scritto con il proprietario (mandato o contratto di gestione) che dica cosa fai, quanto prendi e chi paga cosa;
• quasi sempre la partita IVA, perché è un’attività di servizi svolta con continuità;
• conoscere gli obblighi di chi gestisce per conto terzi, che in parte sono diversi da quelli del proprietario.

2. Affitto e subaffitto (rent to rent)

Prendi in affitto una casa con un contratto lungo e la subaffitti per brevi periodi. Il guadagno è la differenza tra quanto incassi dagli ospiti e quanto paghi di canone, costi e tasse.

Punti fondamentali:

• serve il consenso scritto del proprietario alla sublocazione per uso turistico: senza, rischi la risoluzione del contratto;
• il regime fiscale delle locazioni brevi vale anche per la sublocazione: secondo l’Agenzia delle Entrate il sublocatore dichiara i compensi come redditi diversi, con possibilità di cedolare, mentre il proprietario continua a dichiarare il suo canone;
• dal 2026 con più di due appartamenti l’attività si presume d’impresa;
• il rischio è tuo: il canone lo paghi anche nei mesi vuoti.

3. Servizi per gli host

Molti host hanno bisogno di aiuto pratico: pulizie e lavanderia, foto professionali, check-in e accoglienza, piccola manutenzione, home staging. Si può partire con poco, ma serve organizzazione e, di norma, una posizione fiscale adeguata.

Cosa non fare

• Subaffittare senza consenso del proprietario.
• Pubblicare annunci senza CIN o senza aver verificato le regole del Comune.
• Promettere ai proprietari incassi che non puoi garantire.
• Lavorare senza contratto scritto.

Un esempio con numeri stimati

Luca fa il co-host a Torino per tre proprietari, con una commissione del 20% sugli incassi al netto delle pulizie. Se i tre appartamenti incassano in tutto 4.500 euro in un mese, la sua commissione è 900 euro. Da qui deve togliere spostamenti, telefono, software, contributi e tasse. Sono stime: i mesi di bassa stagione possono valere la metà.

Come si trovano i primi proprietari?

Con il passaparola, contattando chi pubblica annunci privati di case in affitto o in vendita, collaborando con agenzie immobiliari, oppure tramite piattaforme che raccolgono richieste di proprietari in cerca di gestore. Una di queste in Italia è BnBmanager Deals, un marketplace per property manager. In ogni caso conviene presentarsi con una stima realistica e un contratto chiaro.

In pratica

• Scegli la strada: gestione per conto terzi, subaffitto o servizi.
• Metti tutto per iscritto con il proprietario.
• Nel subaffitto, ottieni il consenso scritto alla sublocazione turistica.
• Verifica con il commercialista partita IVA e tassazione.
• Rispetta CIN, Alloggiati Web e regole comunali come qualsiasi host.
• Fai stime prudenti, considerando la bassa stagione.