Airbnb, Booking e canali di vendita

Come funzionano i portali, le commissioni, i pagamenti e le prenotazioni dirette.

30 risposte

• Airbnb ha sospeso l'annuncio: cosa fare?Leggi la notifica per capire il motivo e se si tratta di sospensione o rimozione. Con la sospensione l'annuncio sparisce dalle ricerche ma di solito restano le prenotazioni: risolvi il problema, prepara le prove e riattivalo seguendo le istruzioni nell'account. Con la rimozione serve un ricorso entro la scadenza indicata, con codici delle prenotazioni e documenti.
• Airbnb o Booking: quale conviene?Non c'è un vincitore assoluto. Airbnb applica in genere il 15,5% più IVA ed è forte su soggiorni di coppie, famiglie e viaggi più lunghi; Booking.com ha commissioni da contratto, spesso intorno al 15%, e porta molto pubblico internazionale e di ultimo minuto. Molti host usano entrambi, sincronizzando i calendari, e confrontano il netto incassato per canale.
• Carta di credito non valida su Booking: cosa fare?Se la carta dell'ospite non funziona, segnalala come non valida dall'extranet (sezione Prenotazioni) o dall'app Pulse. Booking avvisa l'ospite, che ha in genere 24 ore per inserire una carta valida. Se non lo fa, puoi cancellare la prenotazione senza pagare commissione. Non chiedere mai i dati della carta via chat, email o telefono.
• Che differenze ci sono tra gli ospiti di Airbnb e quelli di Booking?Non esistono dati ufficiali che dividano gli ospiti per portale. Le differenze più solide vengono dalle regole delle piattaforme: su Airbnb l'ospite paga sempre tramite il portale e riceve a sua volta una recensione dall'host; su Booking.com spesso sceglie la cancellazione gratuita, può pagare in struttura e arriva con aspettative più vicine a quelle di un hotel.
• Come aggiungere un co-host su Airbnb?Da computer: Annunci, scegli l'annuncio, Il tuo spazio, Co-host, Invita co-host. Inserisci Paese, telefono o email della persona, scegli le autorizzazioni (accesso completo, calendario e messaggi, solo calendario), aggiungi una nota e invia. Il co-host deve verificare l'identità prima di accettare. Puoi avere fino a 10 co-host per annuncio; il compenso lo imposta solo il proprietario.
• Come comparire su Google con una casa vacanze senza pagare?Le strade gratuite sono tre: gli annunci sui portali, che Google spesso mostra già tra le case vacanza; i link di prenotazione gratuiti di Google, attivabili tramite un channel manager, un motore di prenotazione o un gestionale partner; un sito curato nei risultati normali. Un profilo Google Maps per la singola casa vacanze non è ammesso.
• Come creare un sito per le prenotazioni dirette di una casa vacanze?Servono un dominio, un sito semplice con foto, descrizione, prezzi e recensioni, un motore di prenotazione collegato al calendario degli altri portali e un pagamento online sicuro. Vanno scritti condizioni di prenotazione e cancellazione, informativa privacy e cookie. Il CIN deve comparire sul sito. Senza portale, imposta di soggiorno e dichiarazione dei redditi restano interamente a tuo carico.
• Come funziona Airbnb per chi affitta casa?Su Airbnb pubblichi gratis l'annuncio con foto, prezzi, regole e CIN. L'ospite prenota e paga ad Airbnb, che ti versa l'importo dopo il check-in trattenendo la commissione (in genere 15,5% più IVA per chi non ha partita IVA). Per gli host privati in Italia Airbnb trattiene anche la ritenuta del 21% e in molti Comuni raccoglie l'imposta di soggiorno.
• Come funziona il programma Genius di Booking?Genius è il programma fedeltà di Booking.com per i viaggiatori. La struttura che aderisce offre almeno il 10% di sconto ai clienti Genius e in cambio ottiene un'etichetta e più visibilità nei risultati. Possono aderire le strutture prenotabili con almeno tre recensioni e un punteggio di almeno 7,5. Lo sconto si attiva dall'extranet, nella sezione Opportunità.
• Come funziona l'extranet di Booking?L'extranet è il pannello online con cui gestisci la tua struttura su Booking.com. Da lì imposti tariffe, disponibilità e politiche, vedi e gestisci le prenotazioni, rispondi ai messaggi e alle recensioni, controlli fatture e pagamenti e aderisci a programmi come Genius. Esiste anche l'app Pulse per lo smartphone. Se usi un channel manager, prezzi e calendario arrivano da lì.
• Come funziona la cancellazione gratuita su Booking?Su Booking.com la cancellazione gratuita la decide la struttura: nell'extranet crei una politica che permette all'ospite di cancellare senza costi fino a un certo momento prima dell'arrivo, e stabilisci cosa paga dopo (per esempio la prima notte o il totale). La politica va collegata a una tariffa. In alternativa puoi offrire una tariffa non rimborsabile, di solito più bassa.
• Come guadagnare con Airbnb senza comprare casa?Le strade legali sono tre: gestire case di altri come co-host o property manager, in cambio di una percentuale sugli incassi; prendere in affitto una casa e subaffittarla per brevi periodi, solo con il consenso scritto del proprietario; oppure offrire servizi agli host, come pulizie, foto o check-in. Tutte richiedono regole, contratti chiari e spesso partita IVA.
• Come mettere casa su Airbnb?Prima ottieni il CIN e fai le pratiche richieste da Regione e Comune. Poi crei un account host su Airbnb, descrivi la casa (tipo, posti letto, servizi), carichi foto luminose, imposti prezzo, calendario, regole e politica di cancellazione, inserisci il CIN nelle impostazioni dell'annuncio, verifichi la tua identità e aggiungi il metodo per ricevere i pagamenti.
• Come ottenere prenotazioni dirette senza i portali?Le prenotazioni dirette arrivano soprattutto da ospiti che tornano, dal passaparola, da un sito con calendario e pagamento online, dai social e da accordi con aziende o eventi locali. Servono regole chiare, contratto, caparra e pagamenti tracciabili. Il CIN va indicato anche sul sito e sui social, e senza intermediario imposte e comunicazioni restano tutte a te.
• Come pubblicare un appartamento su Booking.com?Ottieni prima il CIN. Poi crei un account partner su Booking.com, scegli il tipo di struttura (appartamento), inserisci indirizzo, stanze, letti, servizi e foto, imposti prezzi, regole e cancellazione, accetti il contratto con la commissione e inserisci il CIN. Dopo la verifica della posizione, attivi la struttura dall'extranet per renderla prenotabile.
• Commissione divisa o commissione solo host su Airbnb: quale scegliere?In Italia, nella maggior parte dei casi, non si sceglie più: Airbnb sta spostando tutti gli host di alloggi sulla commissione unica a carico dell'host (in genere 15,5%) e, secondo fonti di settore, nello Spazio economico europeo il passaggio è scattato il 13 ottobre 2026. La commissione divisa resta solo per prenotazioni già fatte.
• Conviene pubblicare l'annuncio su più portali insieme?Di solito sì, ma solo se il calendario è sincronizzato. Più portali danno più visibilità e meno dipendenza da una sola piattaforma (per esempio in caso di sospensione dell'annuncio). In cambio aumentano rischio di doppie prenotazioni, messaggi, regole diverse e recensioni sparse. Con due canali si può partire a mano; dal terzo serve un channel manager.
• Cos'è un motore di prenotazione (booking engine)?Il motore di prenotazione, o booking engine, è il software che permette agli ospiti di prenotare e pagare direttamente sul tuo sito: mostra disponibilità e prezzi, raccoglie i dati e incassa con carta o altri metodi. Se è collegato al channel manager, ogni prenotazione diretta chiude subito le stesse date su Airbnb, Booking.com e gli altri portali.
• Cos'è Vrbo e conviene usarlo in Italia?Vrbo è il portale di case vacanza del gruppo Expedia, pensato soprattutto per case intere e famiglie. Iscriversi è gratis e si paga per prenotazione: dal 29 ottobre 2026 Vrbo ha annunciato una commissione unica del 12% (12-15% secondo l'area), costi di pagamento inclusi. Conviene come canale in più, non al posto di Airbnb e Booking.
• Cosa succede se l'host cancella una prenotazione su Airbnb?Se l'host cancella una prenotazione confermata, Airbnb rimborsa l'ospite, l'host perde il compenso e paga una penale: 10% se cancella oltre 30 giorni prima del check-in, 25% tra 30 giorni e 48 ore prima, 50% nelle ultime 48 ore, con un minimo di 50 dollari. In più le date restano bloccate e si rischiano perdita dello stato di Superhost e sospensione.
• Il programma Preferred di Booking conviene?Il programma Partner Preferito dà più visibilità e un'icona nei risultati in cambio di una commissione più alta. È riservato alle strutture migliori della zona: punteggio di performance di almeno 70%, recensioni almeno 7 su 10 e prezzi competitivi. Conviene solo se le prenotazioni in più coprono la commissione extra. Dall'aprile 2026 l'Antitrust indaga sul programma.
• Qual è il costo reale di ogni canale di vendita?Il costo reale è tutto ciò che separa il prezzo pagato dall'ospite dal tuo netto: commissione, IVA sulla commissione se non hai partita IVA, costi di pagamento, sconti come Genius, strumenti e marketing. Indicativamente: Airbnb circa 18,9% per un host privato, Booking.com spesso 15-18%, Vrbo 12% dal 29 ottobre 2026; il diretto meno, con costi fissi.
• Quali penali paga l'host che cancella su Booking?Booking.com non pubblica una tabella di penali come Airbnb. Se cancelli una prenotazione confermata, di solito paghi la ricollocazione dell'ospite in una sistemazione simile o migliore nelle vicinanze, puoi dover pagare comunque la commissione e peggiori affidabilità e posizionamento. Le cancellazioni ripetute possono portare alla chiusura della struttura sul portale.
• Quali portali per affitti brevi esistono oltre ad Airbnb e Booking?Oltre ad Airbnb e Booking.com ci sono Vrbo ed Expedia (gruppo Expedia), Tripadvisor, portali specializzati in case vacanza e comparatori come Holidu e HomeToGo. Google mostra le case vacanza con link di prenotazione gratuiti, ma ci si arriva tramite software collegati. Esistono poi canali diretti: il tuo sito, aziende, agenzie locali. Conta il netto, non il numero di portali.
• Quando paga Airbnb dopo una prenotazione?Airbnb non paga al momento della prenotazione: di solito invia il compenso circa 24 ore dopo il check-in dell'ospite. Poi i tempi dipendono dal metodo: su conto corrente in genere da 3 a 5 giorni lavorativi, con PayPal circa un giorno. Weekend e festivi allungano i tempi; in caso di verifiche si arriva a 45 giorni.
• Quando paga Booking le strutture?Dipende da chi incassa. Se l'ospite paga in struttura, incassi tu e Booking ti fattura la commissione ogni mese. Con Pagamenti tramite Booking.com, invece, Booking incassa e ti versa il netto dopo il check-out: con bonifico in genere ogni settimana (il giovedì) o ogni mese (entro il 15 del mese successivo), oppure con una carta virtuale per ogni prenotazione.
• Quanto paga di commissione l'ospite che prenota su Airbnb?Con la commissione solo host, ormai la regola per gli alloggi in Italia, l'ospite non paga un costo del servizio separato: vede un prezzo unico, che include già la commissione pagata dall'host. Con il vecchio modello a commissione divisa l'ospite pagava tra il 14,1% e il 16,5% del subtotale. A parte possono esserci tasse come l'imposta di soggiorno.
• Quanto prende Airbnb di commissione?Oggi Airbnb applica alla maggior parte degli host una commissione unica del 15,5% sul totale della prenotazione (notti, pulizie e supplementi, tasse escluse), tutta a carico dell'host. Per chi non ha partita IVA si aggiunge l'IVA al 22%: il costo effettivo è circa il 19%. Con il vecchio modello l'host pagava circa il 3% e il resto l'ospite.
• Quanto prende Booking di commissione?Booking.com non ha una commissione unica: la percentuale dipende da Paese, zona e tipo di struttura ed è scritta nel contratto che firmi. In Italia per un appartamento si parla spesso di circa il 15%, calcolato su notti, pulizie e supplementi, esclusa l'imposta di soggiorno. Programmi come Genius o Partner Preferito e i pagamenti tramite Booking aggiungono costi.
• Si possono portare gli ospiti dei portali sul canale diretto?Non con gli ospiti arrivati da Airbnb: le sue regole vietano di spostare fuori piattaforma prenotazioni attuali, future o ripetute, di offrire sconti per prenotare altrove e di usare i dati degli ospiti per messaggi commerciali senza consenso espresso. Per gli altri portali vale il contratto. Il canale diretto si costruisce con chi ti trova da solo.