Come funziona Airbnb per chi affitta casa?

Airbnb è una piattaforma che mette in contatto chi ha una casa da affittare (l’host) con chi cerca un alloggio (l’ospite). Non è un’agenzia e non gestisce la casa al posto tuo: ti dà la vetrina, il sistema di prenotazione e i pagamenti, in cambio di una commissione.

Quanto costa pubblicare?

Pubblicare un annuncio è gratis. Airbnb guadagna solo quando ricevi una prenotazione, trattenendo una commissione di servizio. Dal 2025-2026 Airbnb ha portato quasi tutti gli host al modello con commissione solo a carico dell’host, in genere del 15,5% sul totale della prenotazione. Secondo fonti di settore, per gli host dello Spazio economico europeo il passaggio obbligatorio è avvenuto il 13 ottobre 2026. Per chi non ha partita IVA, sulla commissione si aggiunge l’IVA. La percentuale esatta del tuo account è indicata nella sezione Guadagni.

Come arrivano le prenotazioni?

Puoi scegliere tra due modalità:

• Prenotazione immediata: l’ospite prenota subito, senza chiederti conferma, se rispetta i requisiti che hai impostato.
• Richiesta di prenotazione: l’ospite chiede, tu hai 24 ore per accettare o rifiutare.

Il calendario mostra le date libere. Se pubblichi anche su altri portali, devi sincronizzare i calendari per evitare doppie prenotazioni.

Come vengo pagato?

L’ospite paga ad Airbnb al momento della prenotazione. Airbnb ti versa l’importo, già al netto delle trattenute, di solito circa 24 ore dopo il check-in, con il metodo che hai scelto (per esempio bonifico). Per i soggiorni lunghi i pagamenti sono mensili.

Cosa trattiene Airbnb per il fisco?

Per gli host italiani senza partita IVA, Airbnb agisce come sostituto d’imposta: dal 2024 trattiene una ritenuta del 21% sull’importo della locazione e la versa allo Stato. A inizio anno ti invia la certificazione (CU) con incassi e ritenute, da usare nella dichiarazione dei redditi. Se applichi la cedolare al 21% la ritenuta può coprire tutta l’imposta; se applichi il 26% paghi la differenza.

Dal 15 febbraio 2026 Airbnb raccoglie e versa direttamente l’imposta di soggiorno in oltre 1.200 Comuni italiani. Restano però a te le eventuali dichiarazioni richieste dal Comune.

Cosa resta a carico dell’host?

Quasi tutto il lavoro concreto:

• CIN: va inserito nell’annuncio (impostazioni dell’annuncio, sezione regolamenti). Senza CIN Airbnb può impedirti di ospitare.
• Comunicazione degli ospiti alla Questura tramite Alloggiati Web.
• Accoglienza, pulizie, manutenzione, risposta ai messaggi.
• Dichiarazione dei redditi.

Come funzionano recensioni e cancellazioni?

Dopo ogni soggiorno ospite e host si recensiscono a vicenda. Le recensioni influenzano molto la visibilità dell’annuncio. La politica di cancellazione (flessibile, moderata, rigida e altre) la scegli tu e determina quanto rimborsare se l’ospite annulla. Se sei tu a cancellare, Airbnb può applicare penali.

Un esempio

Davide pubblica il suo bilocale a Bologna a 85 euro a notte più 45 euro di pulizia. Un ospite prenota 3 notti: subtotale 300 euro. Airbnb trattiene la commissione del 15,5% più IVA (circa 57 euro) e la ritenuta del 21% sull’importo della locazione, e versa il resto a Davide il giorno dopo il check-in. In dichiarazione Davide scala la ritenuta dall’imposta dovuta.

In pratica

• Pubblicare è gratis: si paga una commissione su ogni prenotazione.
• Controlla nel tuo account la percentuale di commissione applicata.
• Inserisci il CIN prima di pubblicare.
• Tieni la CU di Airbnb per la dichiarazione dei redditi.
• Verifica nel tuo Comune cosa resta a te per l’imposta di soggiorno.
• Scegli con attenzione la politica di cancellazione.